아파트, 오피스, 샤핑센타등의 투자용 부동산을 사게되면 주거용 부동산과 달리 여러가지비용을 세금보고시 공제 할 수 있다.
이렇게 세금공제가 가능한 항목중 그저 잘 모르고 지나치는 것이 ‘감가상각’ 아닌가 싶다. 영어로는 Cost Recovery 혹은 Depreciation이라고 한다. 투자용 건물의 감가상각을 받으려면 제일 먼저 자신이 최초 투자한 금액을 기준으로 ‘Allocation of Basis’통해 해당건물의 땅과 건물만의 가격을 각각 따로 산정해야 한다. 땅과 건물의 가격산정은 건물 오너가 임의로 정하는 것이 아니라 county assessor 에 의해 건물구입당시가격을 기준으로 정해지게 된다.
감가상각은 땅에는 적용할수없고 건물부분에만 적용할 수 있다. 왜냐하면 땅은 없어지는것도 낡아지는것도 아니기 때문이다. 즉 낡아져서 결국에는 가치를 잃어버리는 것만을 감가상각할 수 있다. 또 임대용이 아닌 자신의 거주 주택은 감가상각을 할 수 없다.

그러면 감가상각을 통해 투자자들은 실제로 어떤 이득을 얻게 되는가? 기존에 들어오는 매달 임대 수입이외에 세금 보고시 감가상각분에 대해서도 비용으로 처리할 수 있어 당장 현금으로 사용할수 있는‘Cash Flow’가 높아지게 되는 것이다. 상가 건물등의 상업용 부동산은 39년에 걸쳐 감가상각을 하게 된다. 39년이라고 하는 것은 건물의 가치가 39년 후에는 Zero, 즉 아무가치도 남지 않는 다는 것이다.
샤핑센타의 경우를 예로 들어 보면 39년에 걸쳐 감가상각하는 방식을 채택한다면 매년 건물값에 2.54%에 해당되는 금액이 최초 건물구입가에서 삭감된다. 예를 들어 500만불짜리 샤핑센타를 구입할 당시 건물값은 200만불로 땅값은 300만불로 카운티 Assessor의해 정해졌다고 하자.
건물 부분에 해당하는 200만불의 2.564%인 $51,280의 추가Cash Flow가 기존인컴이외에 매년 더 생기게 되는 것이다. 건물이 샤핑센타가 아니라 아파트나 인컴 유닛 같은 주거용 투자 건물이라면 감가상각은 27.5년에 걸쳐 하게 된다. 약 1년에 3.636%정도를 건물부분에서 감가상각할 수 있게 되는 것이다. 이 경우 $72,720의 Cash Flow가 생기게 되는 것이다. 이와같이 감가상각을 통해 Cash Flow가 높아지므로 입주자들이 나가거나 혹은 공백율이 평소보다 높아질 경우 비상 자금으로 쓸수 있어 조금더 여유를 가지고 투자 건물을 운영 할 수 있다.

그러면 감가상각분을 이용 매해 세금상 혜택을 받는 공제금액은 Free Money인가? 당연히 아니다. 매년 감가상각을 통해 세금에서 공제받은 부분에 대해서는 건물을 팔때 ‘Recapture’라는 항목을 통해 다시 세금을 계산적용하게 되는 것이다. 이경우 Recapture 부분에 대한 세금은 최대25%로 제한되어 있다.
투자건물을 통해 상당한 이익을 본 경우 보통 세금세율이 35%이상임을 감안해 본다면 상당한 세금 절세의 효과를 보게되는것이다.

부동산 투자가들이라면 세금문제는 무엇보다도 민감한 부분이다. 세금에 관한 것을 투자 당사자 자신이 어느정도 이해해야 효과적인 투자를 할 수 있게 되는 것이다. 본인이 알고 있는 어느분은 투자용 부동산 구입후 1년이 되기 몇일전에 에스크로를 끝내는 바람에 몇만불이상의 돈을 세금으로 추가로 내게 된경우를 본적이 있다. 본인이 세금에 대한 아주 기초적인 상식만 있어도 몇일 사이에 몇 만불의 돈을 절약할 수 있는 경우였다. 세금에 대해 미리알아 보고 투자에 임하는것도 좋은 투자용 부동산을 구입하는것 못지않게 중요한 일이다.

(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장