지금 부동산을 사려고 오퍼를 하려는데 여러분의 에이전트가 여러분들이 싸인하는 계약서를 한번도 전부 읽어본적도 없고, 결정적이고 중요한 내용조차 알지 못하고, 어떠한 내용들을 여러분의 변호사와 꼭 상의해 보라는 어드바이스의 능력이 결여 되어 있을때 여러분의 계약은 성공적이 될수 있을까?
캘리포니아 부동산협회의 pre-print된 계약서는 1978년 2장이던 계약서가 지금은 기본 오퍼 내용만 10장이며 바이어에게 당신이 다 알아서 모든것을 체크했다는 내용이 골자인 buyer’s advisory가 2장이며 또 다른 advisory (statewide)가 10장 토탈 22장이 기본적으로 갖추어져야 되는것이다.

소영두씨가 전회에서 기술했듯이 부동산 면허취득 시험이란것이 소비자 보호를 위해 최소한의 상식을 갖게 하기 위한것, 즉 이제 유치원을 마치고 초등학교 정규과정을 시작할수 있는 자격이 주어졌다는 것 이외에는 실무에 실질적으로 필요한 지식은 거의 전무한 것이다.

가르칠 사람도 없고 배우려고도 하지 않는 상황에서 10년을 부동산을 해보아야 잔재주와 말재주 이외에는 무엇을 배웠겠는가.

한 가정의 제일 큰 재산을 다루면서 알지도 못하는 분야에 전문가임을 자처하며, 커미션 오로지 커미션만을 벌기위해 가책도 없이 새빨간 거짓말들을 해대는것이 오늘의 부동산 현주소인가.

에스크로 마지막 순간에라도 커미션을 포기하면서도 flat를 disclose 하는 용기를 우리 부동산인들 모두 갖도록 노력해야 되겠다. 계약서에 관한 몇가지 상식적인 것을 나누고자 한다.
캘리포니아 부동산협회 purchase agreement 2항에 buyer가 deligently, in good faith로 융자하도록 하겠다는 것은 무슨 뜻인가.
fund가 escrow에 deposit 될때 good fund라는 것은 무슨 의미인가?
2항 C에 assumption 과 subject to의 차이와 의미는 무엇인가?
2항 H에 7일안에 buyer가 융자서류를 어디은행에 접수했다는 사실을 seller에게 알려 줘야하는가? 7일안에 안 알려 주었을 경우 breach of covenace이 되며 (조건위반이 아닌 약속위반인 것이다)
2항J에 17일안에 loan contingely 를 만족이나 waive 시키지 않았을 경우 breach of condition이 되며 약속위반이 아닌 조건위반이 되며 이 조건 위반을 계약에 적용시키기 위해 seller는 buyer에게 18항에 규정된 내용대로 notice를 주어야된다.
8항에서는 상가나 아파트의 경우 seller가 buyer에게 주어야되는 서류들인데 줄수없는 서류는 cross-out을 하고 8항 J는 반드시 X표를 해야 입주자 자신의 동의서를 현임대 조건에 관해 받게 되는 것이다.
특히 18항은 buyer와 seller의 에이전들이 거의 외울정도로 익숙해야 되는 사항들이다. 조건이 언제 만기되며, 조건은 만기되지 않은채 언제까지 계속되는지? 만기된 조건을 유효하게 하기 위해 seller는 무엇을 해야 되는지?
22항에 liquidated damage 는 무엇인지
23항에 mediation과 arditration의 차이는 무엇이며, 결과는 무엇인가?
36항에 time is of essence의 뜻과 결과는?
time is of essence 라는 구절이 계약에 들어가면 반드시 2시간까지 이행이되야 되며 아무리 짧은 reasonable한 delay도 계약위반이 되는 것이다.
너무 써야할것이 많은데 중요하다고 생각하는 몇가지만이라도 우선 기술해 보았는데 우리 부동산인들 모두 책임감을 갖고 열심히 공부했으면 한다.
(213)738-8888
조장희 대양부동산