은행 감정가 낮아도 주택가격 인하요구 불가
<문> 최근 새집을 구입해 오는 9월 에스크로를 마감할 예정입니다. 개발업체에서는 자신들이 추천하는 융자은행을 이용하면 1만달러의 크레딧을 주겠다고 제안했습니다. 그런데 융자은행에서는 그들이 추천하는 감정사를 고용해 새집을 감정할 것을 요구하고 있습니다. 감정가가 주택 계약가보다 낮게 나온다면 개발업체에게 가격 인하를 요구할 수 있습니까?
<답> 당신이 이미 개발업체와 계약을 했다면 그 계약을 이행해야 합니다. 그리고 감정가가 낮게 나온다고 해서 가격을 낮춘다는 것은 좀 무리가 있습니다. 반대로 감정가가 높게 나와도 당신은 가격을 더 지불할 의무는 없습니다. 감정을 하는 것은 융자은행이 어느 정도의 융자를 내 주는 것이 적절한가를 알아보기 위해 실시하는 것이지 실제 주택가격을 책정하기 위해 하는 것은 아닙니다. 따라서 감정이 낮게 나온다면 그만큼 융자액수가 줄어들 수도 있습니다. 그럴 경우, 개발업체에게 가격을 낮춰주거나 다른 혜택을 줄 것을 요청할 수는 있지만 개발업체가 반드시 당신의 요구를 들어줄 이유는 없습니다.
아파트 수리로 인한 자동차 주차 위반
<문> 아파트에 거주하고 있는데 지난 5월 중순에 매니저가 지붕 수리를 해야하기 때문에 오전 8시 이후에는 주차장에 차를 주차할 수 없으며 주차된 차는 모두 견인조치 될 것이라고 통보해왔습니다.
그리고 차는 도로변에 주차할 것을 함께 통보했습니다. 그래서 그 전날 밤에 저를 포함해 많은 테넌트들이 차를 아파트 옆 도로변에 주차했습니다. 하지만 그 도로는 자정부터 새벽 5시까지는 주차할 수 없는 지역이었습니다. 그러나 우리는 그 사실을 알지 못했고 결과적으로 많은 테넌트들이 주차 티켓을 받았습니다. 매니저는 시정부에 얘기해 벌금을 취소받을 수 있는지 알아보겠다고 했지만 실패하면 벌금을 내야 하나요? 건물 수리 때문에 벌금이 발생한 만큼 건물주가 내줘야 하는 것 아닌가요?
<답> 물론 당신이 불만을 가질 수도 있지만 주차 티켓을 받은 것은 주차 금지 시간을 확인하지 않은 당신의 잘못이 큽니다. 매니저는 오전 8시 이후에는 아파트 주차장에 주차할 수 없다고 했지만 그 전날 밤부터 문제가 된 도로에 주차하라고 한 것은 아닙니다.
만약 매니저가 그 전날부터 그 도로에 주차하라고 해서 주차 티켓을 발급 받았다면 건물주 또는 매니저가 그 벌금을 내야 하지만 그런 말을 하지 않았기 때문에 관련 사항을 확인하지 못한 당신에게 책임이 있습니다.
MLS에 있는 리스팅은 에이전트 임의 광고 가능
<문> 신문에서 한 부동산 에이전트가 광고한 매물이 가격이나 위치 주택 상태 등이 마음에 들어 연락했습니다. 그런데 알고보니 그 에이전트는 그 매물에 대해 리스팅 계약도 돼 있지 않으며 건물주와 만난 적도 없었습니다. 리스팅 에이전트인줄 알고 전화를 했는데 만나보니 완전히 속았다는 느낌입니다. 이는 허위광고에 해당되지 않습니까?
<답> 먼저 그 매물의 리스팅 사항을 알아봐야 합니다. 그 매물이 MLS에 올라있는 리스팅이라면 그 에이전트는 정상적인 광고를 한 것 입니다. MLS에 올라있다면 에이전트는 MLS에 속해있다고 봐도 되는 만큼 에이전트가 MLS 리스팅을 광고하는 것은 합법적입니다. 그리고 실제로 대부분의 에이전트들이 MLS 리스팅을 이용해 광고하기도 합니다.
그러나 MLS에 올라있지 않고 리스팅 계약도 없는 매물을 광고했다면 상황이 달라집니다. 그런 경우 에이전트는 그 집을 팔 수 있는 자격이 없기 때문에 문제가 생깁니다. 가주법에 따르면 에이전트는 건물주로부터 승인 받은 가격에 광고를 하도록 돼 있으며 그렇지 않은 광고는 할 수 없습니다.
현금 오퍼는 에스크로 성사 가능성 높아
<문> 주택을 팔기 위해 시장에 내놓았는데 2개의 오퍼가 들어왔습니다. 하나는 오퍼 가격은 좀 더 낮지만 전액 현금으로 구입하겠다는 것이고, 또 다른 오퍼는 가격은 높지만 융자를 통해 구입하겠다는 것입니다. 가격을 생각하면 후자를 택해야겠지만, 전액 현금으로 지불하면 쉽게 에스크로를 끝낼 수 있을 것 같습니다. 어떤 게 나은 오퍼인가요?
<답> 요즘 같은 시기에 전액 현금으로 사겠다는 제의를 받기란 쉽지 않습니다. 주관적인 판단이지만 현금으로 사겠다는 오퍼를 받아들이는 것이 나을 것 같습니다. 이유는 융자를 통해 산다면 에스크로가 깨어질 가능성이 높기 때문입니다. 요즘 융자은행들은 조건을 까다롭게 함으로써 융자를 안 내주는 경우가 많고 주변 시세와 비교해 10% 정도는 낮게 감정가를 매기는 경우가 많아, 바이어가 원하는 만큼 융자가 안 나오는 경우도 많습니다.
따라서 융자를 통해 산다면 에스크로가 깨어질 가능성도 염두에 둬야 합니다. 반면, 현금으로 산다면 그럴 염려는 거의 없습니다. 굳이 융자를 통해 구입하겠다는 바이어에게 판다면 바이어에게 융자은행으로부터 사전융자승인서를 받아오도록 하는 것이 도움이 될 것입니다.
