상업용 리스계약은 일반 주택 렌트 계약과 달리 여러가지 전문 용어가 계약서에 쓰이게 된다. 흔히 쓰는 용어는 아니지만 상업용 부동산 리스 계약서에 보면 가끔 RFR (Right of First Refusal) 이라는 문구가 들어가 있는 리스 계약서를 접하게 된다.
일전에도 조그마한 햄버거 건물이 단독으로 들어있는 건물을 거래할대 리스계약서에 바로 RFR이 나와있어서 바이어 되시는 분이 물어 보신적이 있어 이지면을 통해 간략하게 설명하고자 한다.

RFR (Right of First Refusal)을 예를 들어 설명하자면 아래와 같다. 건물주인과 같은 건물에서 비즈니스를 하는 테넨트 사이에 리스계약안에 RFR이란 조항이 있다면 건물주인은 자신 소유의 건물을 팔려고 할때 꼭 테넨트에게 먼저 자신의 건물을 구입하겠냐고 의사타진을 해야 하는 것을 말한다.

예를 들어 건물을 100만불에 테넨트가 아닌 다른사람에게 팔려고 한다면 건물주인은 반듯이 테넨트에게 자신의 건물을 100만불에 사겠냐고 오퍼를 해야 한다는 것이다.
흔치는 않지만 간혹 바이어가 어떤 건물을 사려고 오퍼를 했는데 카운터 오퍼에 사려고 하는 건물에 입주해 있는 테넨트가 RFR을 가지고 있다는것을 밝히는 경우가 있다.
이경우 자신이 사려고 하는 건물에 대해 같은 조건과 같은 가격으로 구입할 의사가 있는가를 테넨트에게 물어보아 만약 테넨트가 구입을 하겠다고 하면 바이어는 구입의 기회를 놓치게 되는 것이다.
경우에 따라서는 건물주가 자신의 건물을 시장에 매매를 위해 내놓기전에 자신이 원하는 가격으로 미리 테넨트에게 구입의사를 물어보는 경우도 있다.
이때 테넨트가 가격과 조건에 No를 해도 후에 건물주는 다른사람과 계약을 하기전에 다시한번 똑같은 조건으로 테넨트에게 구입의사를 최종확인해야 한다. 이때도 테넨트가 구입의사가 없다면 다른 상대방과 정식으로 매매를 할 수 있게 된다.
만약 건물오너가 자신의 건물을 테넨트의 의사확인없이 매매를 했다면 테넨트에게 소송을 당할 수 있으므로 상업용 부동산 구입시 리스 계약서를 꼼꼼히 살펴보아야 한다.
RFR이외에 Right of First Offer(ROFO)란 말도 있지만 이말은 단순히 건물오너와 테넨트가 서로 매매를 위해 충실히 협상을 한다는 뜻이어서 법적 구속력은 Right of First Refusal(RFR)에 비해 떨어지게 된다.

이러한 조건이 테넨트와 리스계약에 있는지도 모르고 건물 매매를 했다간 큰 낭패를 볼수 있게 된다.
따라서 상업용 부동산에서 리스 계약서의 중요성을 두번, 세번 강조해도 지나치지 않다.
(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장