주택가 피크 때 모기지 융자로 구입한 경우
매각해도 은행빚 남고 연방소득세까지 부과
최근 주택 차압이나 숏 세일 처분 사례 빈발
의회 2007~2009년 매입 일부 주택 비과세
손해보고 집을 판다. 이런 비극적인 경우가 요즘 숱하게 발생하고 있다. 밑지고 파는데 세금까지 내야하는 흉악한 경우도 있다. 거품이 터지기 직전 집값이 최고로 올랐을 때 모기지 융자를 잔뜩 받아서 집을 샀거나, 집값 오르는 것을 기화로 에퀴티 론을 엄청 꺼내 썼는데 집값은 떨어져 모기지 부채가 주택 가치를 넘었다. 여기에 집을 팔지 않으면 안 되는 사정이 생겼다. 이런 경우 최악이다. 집을 팔아도 은행에 갚아야 할 빚이 남아 있는데, 생각지도 않은 연방 소득세가 날벼락처럼 떨어진다. 손해보고 집을 넘기는 경우에도 세금을 두들겨 맞을 수 있다. 모기지 부채가 순 판매가격(커미션과 매매 비용 제외)을 넘는 숏 세일(short sale)과 차압 시 연방 소득세는 어떻게 부과되는지 알아보자.
<사례 1>
26만달러에 산 집을 순 판매가격 30만달러로 팔았다. 그런데 불행히도 1차 및 2차 모기지가 35만 달러 있다. IRS가 과세의 견지에서 볼 때 4만달러의 과세 이익이 발생했다(30만-26만=4만달러). IRS는 이 집 주인이 집을 팔아도 손에 쥐는 돈이 한푼도 없고, 5만 달러 적자(35만달러 부채-30만달러 순 판매가격 =5만달러 적자)만 졌지만 이같은 사정은 게의치 않는다.
손에 쥐는 돈이 있든 없든 간에 과세 이익(tax gain)이 발생했다고 보고 과세한다.
그러나 다행히 주택 판매 이익 세금 감면 규정(2년 이상 주된 주거로 이용한 주택 판매 이익에 대해서는 부부인 경우 50만달러, 싱글인 경우 25만달러까지는 면세)이 있으므로 해당되는 경우 이 4만달러 이익에 대해 연방소득세를 물지 않아도 된다.
1년만 살고 팔아야 한다면 자격이 없어 소득세마저 내야 한다. 주 소득세는 주에 따라 다르므로 세금을 내야할 경우도 있다.
<사례 2>
순 판매가격이 매입가격보다 낮은 숏 세일도 물론 있다. 34만달러에 샀는데 순판매가격 30만 달러에 팔았다. 1차 및 2차 모기지가 35만달러 있다.
이 경우 세금 관점에서 보면 4만달러의 손실을 봤다(30만달러 순판매가격-34만달러 매입가격= 4만달러 손실). 손실 공제를 해주면 좋겠지만 IRS는 손실을 공제해 주지 않는다. 투자 부동산인 경우에만 손실 공제를 청구할 수 있다. 개인 주거(personal residence)에 대한 손실은 연방소득세 관점에서 볼 때는 비공제 개인 비용으로 간주될 뿐이다.
대부분의 주에서도 마찬가지로 취급한다. 밑지고 집을 팔았건만 연방소득세와 주소득세에서 아무런 공제 혜택을 받지 못한다.
위 두 사례에서 모기지 은행에 빚지고 있는 5만달러 부채는 어떻게 처리될까. 대부분의 경우 모기지 은행이 감해주지 않는다. 집주인이 어떻게 하든 갚아야 한다. 세금 상으로도 어떤 공제도 주어지지 않는다. 운이 좋은 경우 모기지 은행이 미지불 5만달러중 일부 또는 전부를 면해 주는 경우가 있다. 은행으로서는 어차피 받지 못할 것이니 면해 주는 것이다.
집 주인 입장에서 보면 빚을 갚지 않아도 되니 IRS가 보기에는 소위 부채 감면 소득(debt discharge income-DDI)이 발생했다. 부채를 면해줌으로써 생기는 DDI는 일반적으로 과세 대상 소득이다. 따라서 DDI가 발생한 연도에 모기지 렌더는 폼 1099-C(부채 취소)를 이용해 그 액수를 차용인과 IRS에 통보해야 하며 이를 토대로 DDI를 당해연도의 소득으로 세금보고 해야 한다.
그러나 여기에는 몇 가지 예외가 있다. 주택 가격이 폭락해 집을 잃게 됐는데 세금까지 내야하는 가혹한 일이 빈발하자 연방의회는 구제조치의 하나로 ‘모기지 관용 부채 구제법(Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007)’을 2007년 통과시켰다.
이 법에 따라 2007년에서 2009년 사이에 발생한 ‘주된 주택(primary residence)’에 대한 부채 감면에 대해서는 과세 하지 않는다. 주된 주택 매입에 사용된 부채, 주된 주택 건설 또는 증개축에 사용된 부채에 대한 DDI에 대해서는 200만 달러까지는 과세하지 않는다.
여기서 주된 주택을 매입, 신축, 증개축하기 위해 빌린 부채를 감해줬을 경우에만 과세되지 않는다는 점을 주의해야 한다. 다른 목적으로 빌린 홈 에퀴티 론을 감해주거나 베케이션 홈 매입에 사용된 부채를 감해주는 경우에는 면세되지 않는다.
그러나 이런 경우에도 세금을 면해주는 다른 예외 규정이 있다.
DDI가 발생했을 때 차용인이 파산 진행 중이라면 이 DDI는 과세에서 완전 제외된다.
차용인이 채무불능(insolvent)이라면 차용인이 DDI 발생 후에도 여전히 채무불능인 한 과세에서 완전 제외된다. DDI로 인해 채무이행 가능해질 경우에는 채무이행 선까지 DDI의 일부가 과세 되며 나머지는 과세되지 않는다.
이상에서 제3자에게 집을 파는 숏 세일의 경우를 알아봤지만 은행이 집을 가져가는 차압인 경우도 과세 이익(tax gain)과 DDI는 발생할 수 있다.
은행 차압인 경우에는 모기지 부채가 주택의 적정 시장 가치(fair market value-FMV)를 넘을 경우 차압시 FMV로 판매된 것으로 간주되며, FMV가 주택 원 매입 가격을 넘을 경우 과세상 이익(tax gain)이 발생한다. 그러나 주택 판매 이익 공제 규정에 따라 대부분 과세를 피할 수 있다.
만약 은행이 모기지 부채와 시장가 차이를 일부 또는 전부 감해준다고 할 경우 감해준 액수는 DDI이므로 예외가 적용되지 않을 경우 과세된다.
증개축 ‘부채 감면소득’
200만달러까지 비과세
<사례 3>
차압당시 FMV는 30만 달러, 주택 원매입가는 24만 달러, 1차 모기지가 20만 달러 2차 모기지가 15만 달러(전체 부채는 35만 달러)인 경우.
은행이 차압 매각을 통해 1차 모기지 20만 달러와 2차 모기지 10만 달러를 지불했다. 2차 모기지 은행은 4만 달러는 감해주고 나머지 1만 달러는 집 주인이 갚을 것을 요구했다.
이 경우 연방 소득세를 알아보자. 차압으로 인해 4만 달러의 과세 이익이 발생한다(30만 달러 FMV - 26만 달러 원 매입가= 4만 달러). 주택 판매 이익 면세 규정에 의해 유자격인 경우 이 4만 달러 이익에 대해서는 면세된다. 2차 모기지 은행이 감해준 4만 달러는 DDI다. 이 액수는 위에서 본 예외에 해당되지 않는 한 세금 보고해야 하는 소득이다.
<케빈 손 객원기자>
