불과 몇 년 전만 해도 적어도 2005년 까지는 셀러가 주택을 시장에 내 놓기가 무섭게 팔렸고 바이어는 주택 값이 더 오를 것 같아 그리고 또 다른 바이어와 경쟁 속에 가격 흥정도 못해보고 셀러가 요구하는 가격을 다 주거나 더 주고 주택을 구입하는 경우가 주택 시장의 전체적인 분위기였다.
그렇지만 지금의 주택 시장의 분위기는 정 반대로 셀러가 주택을 좋은 가격에 시장에 내 놓았다고 생각해도 바이어 입장에서는 조그만 더 기다리면 가격이 더 내려가서 지금보다 더 싼 가격으로 주택을 구입 할 수 있다고 생각하기에 OFFER를 써도 셀러와 바이어간에 가격 흥정이 매우 어려운 상태이다.
과거에는 credit score(fico score)만 좋으면 downpayment 없이도 얼마든지 주택을 구입 할 수 있었지만 현재는 sub prime lone사태 등으로 많은 주택 융자은행들의 손실로 인해 주택 융자 은행이 크레딧 점수가 좋아도 10%의 downpay-ment 으로 주택을 구입하는 경우에는 바이어의 모든 tax return, credit score 등의 서류를 요구하기에 20%이상을 downpayment 하지 않고는 주택 융자를 받기가 쉽지 않다.
이런 이유들로 인해 은행으로부터 융자를 쉽게 받을 수 있는 qulified된 바이어는 많지 않고 조그만 downpayment 를 준비해둔 바이어도 주택을 구입하고 싶어도 은행 융자가 어려워 내 집 장만이 어려운 상태이다.
현재 부동산 시장에 나온 매물 중에는 일반 셀러가 내 놓은 매물, 은행 물건, short sale, 큰 주택 개발 회사가 파는 물건들로 홍수를 이르고 있다. 은행 물건은 일반적으로 good deal이 많다고는 하나 간혹 진짜 싸게 살 수 있는 매물이 나오고 short sale은 가능성은 많지 않지만 인내심을 갖고 오랜 시간 기다리면 싸게 구입할 수 있는 기회가 온다. 큰 주택 개발회사가 파는 물건들은 free upgrade나 재산세 또는 hoa fee를 절약할 수 있는 경우가 많다.
일반 셀러들은 부동산 시장에 나와 있는 이렇게 많은 다른 매물들과 경쟁하며 빨리 팔기 위해서는 주택의 내 외부 상태도 중요하지만 무엇보다도 주택 가격이 바이어에게 유혹을 느끼게 해야 한다.
가격을 싸게 내놓으면 바이어가 더 가격을 깎을까봐 시장가격보다 조금 높은 가격에 내놓고 깎아서 팔겠다는 셀러의 생각은 위험한 생각이다. 바이어는 시장가격보다도 비싸다고 생각하면 offer를 쓸 생각도 하지 않는다.
현재의 부동산 시장은 셀러가 팔려고 하는 가격보다 어처구니없이 낮은 가격으로 offer가 들어오는 경우가 많다. 셀러 입장에서는 기분도 상하지만 당장 너무나 낮은 가격으로 들어온 바이어와 다시 가격을 흥정하기란 쉬운 일이 아니다.
그래서 많은 셀러들이 바이어를 놓치고 결과적으로 첫 번째 바이어가 제시한 가격보다 더 싸게 파는 경우가 종종 생긴다. 셀러 입장에서 부동산을 팔려고 시장에 내놓은 것은 꼭 팔기 위해서 내 놓은 경우가 많다.
셀러의 가격만 고집하다 2개월 이상이 지났는데도 offer한 번 받지 못했다면 가격이 너무 비싸다는 것이다. 너무 오랫동안 안 팔린 주택은 나중에 셀러가 가격을 내려도 바이어 입장에서는 가격보다 주택에 문제가 있어서 안 팔렸다고 생각한다.
바이어는 그 오랫동안 다른 바이어는 왜 이 주택을 사지 않았을까 하는 의구심을 갖게 만든다, 셀러가 주택을 팔려고 부동산 시장에 내 놓았을 때에는 처음 한 달이 제일 중요하다. 항상 새로 나오는 물건은 그 지역의 부동산 에이전트의 관심을 갖게 되고 가격과 상태가 좋으면 바이어를 붙여 팔려고 많은 노력을 한다. 가격이 높고 상태가 안 좋으면 부동산 에이전트의 기억 속에서 사라지고 다른 좋은 물건의 들러리를 서주게 되고 비교만 되는 매물로 시장에 남게 된다.
지금의 부동산 시장에서는 셀러의 주택을 사겠다고 offer를 쓴 바이어가 있다면 언제가 될 줄 모르는 다른 바이어를 기다리지 말고 바이어와 흥정을 해서 파는 것이 시간 절약이고 현명한 선택이다.
(818)399-4439
알렉스 김
팀프로 부동산 대표