집 있으면 세금 엄청 줄인다는데?

2008-02-21 (목)

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잘못 알고 있는 주택 관련 세법들

주택은 가족의 쉼터이자 세금 피난처. 집을 사면 많은 세금 혜택을 보기 때문에 세 들어 사는 대신 주택을 사는 이도 있다. 사실 집이 있으면 세금을 줄일 수 있는 방법이 적지 않다. 하지만 주택 관련 세법은 세월에 따라 바뀔 뿐 아니라 모호한 부분도 있어 일반인들이 잘못 알고 있는 부분도 많다. 절반은 진실이고 절반은 잘못된 믿음일 뿐인 주택 관련 세금 상식을 점검해보자.

모기지 이자도 매입 시점에 따라 세금 효과 달라
수리비 등 대부분 비용과 매각 손실 공제 안돼
2007~09년 융자에 대한 PMI는 공제 가능

▶모기지 이자는 세금을 줄여준다?
대부분의 주택 소유주에게는 옳다. 그러나 전부에게 해당되는 말은 아니다. 그리고 이 세금 혜택이 영원히 주어지는 것도 아니다.
주택 모기지 융자 이자에 대한 세금 혜택을 누리기 위해서는 세금보고 시 항목별(itemize) 보고를 하고 그 액수가 기본 공제액 이상이어야 한다. 2007년 세금 보고시 기본 공제는 싱글일 경우 5,350달러, 세대주인 경우 7,850달러, 부부인 경우 1만7,000달러다. 이 액수는 매년 인플레에 따라 조정 상승된다.
주택을 2007년 중에 매입해 모기지 페이먼트를 한지가 몇 달 되지 않을 경우에는 모기지 이자도 얼마 되지 않아 항목별 공제를 해도 기본 공제보다 작아질 수 있는데 이런 경우에는 집을 소유했다는 것이 전혀 도움이 안 된다.
거주한 지 십수년이 흐른 경우도 혜택이 적다. 모기지 페이먼트중 이자 부분이 적고 원금 부분이 많아 공제할 수 있는 모기지 이자가 얼마 되지 않는다.

▶집과 관련된 모든 비용은 공제할 수 있다?
전혀 사실이 아니다. 집과 관련된 모든 비용을 공제할 수 있다고 잘못 알고 있는 경우가 적지 않다. 타운 홈 수수료(Association fee)와 주택보험료(property insurance)등은 공제 대상이 아니다.
개인 모기지보험(private mortgage insurance)도 대부분의 경우 공제가 안 된다. PMI는 20% 이하로 다운하고 집을 샀을 때 의무적으로 가입해야 하는 모기지 보험.
그러나 관련법이 개정돼 PMI를 세금 공제받을 수 있는 경우가 있다. 2007년 1월1일에서 2009년 12월31일 사이 주택을 매입했거나 재융자 받았을 경우의 PMI는 세금 공제 받을 수 있게 됐다.
이 기간에 모기지 융자를 받았을 경우 PMI 보험료는 공제받을 수 있는데 단 약간의 제한이 있다. 조정소득이 10만달러를 넘으면 거의 없어지고 11만달러 이상이면 전혀 혜택이 없다.
주택 관리나 수리, 개수에 들어간 비용을 공제할 수 없는 것은 물론이다. “지붕을 새로 했는데 세금 공제받을 수 있나요”라고 묻는 사람들이 있는데 전혀 안된다.
하지만 이런 비용들을 잘 정리 보관할 필요는 있다. 만약 집을 세놓거나 팔 경우 이런 비용들은 집에 대한 세금부과 시 영향을 미칠 수 있다. 집을 팔 때 집의 과세액이 얼마나 될 것이냐는 점은 아주 중요하다.

▶집을 판 돈은 다른 집을 사는데 써야 한다?
세법이 바뀌기 전에는 집을 팔아 생긴 이익을 세금으로부터 지키기 위해서는 그래야 했다. 집을 팔아 남긴 차액보다 더 큰 액수의 집을 매입함으로써 양도이익에 대한 세금을 연기시킬 수 있었다. 계속 연기시키다가 일생에 한번 55세 또는 그 이후에 최고 12만5,000달러를 세금 감면 받을 수 있었다.
그러나 1997년 5월7일 세법이 바뀌었다. 법이 바뀐지 10년이 넘었어도 아직도 그런 줄 알고 있는 사람들이 많다. 97년 이전에 집을 팔아봤고 그 이후 무관심했다면 그럴 수도 있다.
법이 바뀌면서 지금은 주택 판매 이익에 대한 세금 혜택이 아주 크다. 판매 시점에서 5년 중 2년을 실제 거주했다면 주택 판매 이익이 싱글인 경우 25만달러, 부부인 경우 50만달러까지 세금이 부과되지 않는다.
이로 인해 셀러들의 행동도 변했다. 전에는 집을 팔면 세금을 연기하기 위해 더 큰 집으로 계속 옮겨 타야 했지만 지금은 그럴 필요가 없다. 세법 개정으로 집을 팔고 이익을 남겨도 이익을 그대로 보존할 수 있기 때문에 과거보다 훨씬 빈번하게 집을 거래하는 경향이 생겼다. 심지어 2~3년마다 집을 파는 셀러도 있다.
장기 보유했을 경우 주택가치 급등으로 차액이 50만달러를 넘는 경우도 흔히 있을 수 있는데 이런 경우에는 많은 세금을 물어야 한다. 이런 이유 때문에 거래가 더 빈번히 이뤄진다.

▶주택 명의를 자녀 앞으로 해두는 것이 세금상 유리하다?
주택에 대한 세금 걱정 때문에 이런 오해를 갖게 된 주택소유주들이 더러 있다.
‘내가 죽었을 때 내 아들이나 딸은 집에 대한 세금 걱정은 안해도 될 것’이란 생각에서 주택 명의를 자녀 앞으로 해두는 납세자들이 있는데 집을 가족 안에 지키고, 부모 재산에서 주택을 빼냄으로써 세금을 면하겠다는 목적이다. 그러나 이럴 경우 자녀에게 다른 세금상의 문제를 야기할 수 있다.
25만달러내지 50만달러의 주택 세금 공제를 받기 위해서는 자녀 명의로 된 집으로 부모와 함께 옮겨서 충분히 긴 기간(5년 중 2년이상) 실제 거주해야 하며 그렇지 않을 경우 그 집은 투자 부동산으로 간주돼 세금 공제를 받을 수 없게 된다.
자녀 이름을 부모와 같이 올려 공동 소유(joint tenancy)로 만드는 부모도 있는데 이 경우도 마찬가지로 복잡한 세금 문제를 야기해 원래 기도한 세금 감면이 제대로 이뤄지지는 않는다.

▶주택매각으로 인한 손실은 세금공제 받을 수 있다
이것 역시 순전히 주택 소유주들의 희망사항일 뿐이다. 완전히 잘 못된 믿음.
주택도 다른 투자와 마찬가지로 가치가 떨어질 수 있다. 그러나 주식 등 다른 투자는 손실이 생기면 손실을 공제할 수 있지만 주택은 산 가격보다 낮게 팔아 손해를 봐도 손실부분을 공제할 수 없다. 주택은 세법상 개인 재산(personal property)으로 간주되기 때문이다. 즉, 예를 들어 같은 개인 재산인 TV가 오래돼 가치가 하락하는 것과 마찬가지로 보는 것이다.
세법상 주택판매로 인한 손실은 양도 손실(capital loss)로 간주되지 않고 개인 재산 가치하락으로 간주되기 때문에 공제 혜택이 주어지지 않는다.
주식 투자로 손실이 났을 때 양도 손실로 공제받을 수 있는 것과는 다르다.

<케빈 손 객원기자>