이번주에는 차압과 더불어 요사이자주 거론되는 숏 세일(short sale)에 대해 몇가지 중요한 절차를 짚어 보자. 잘 아는 대로 숏 세일이란 팔고자 하는 주택에 은행 론등을 비롯, 모든 부채 금액 총액이 현 시세 보다 많은 경우에 하는 주택 매매 방식이다. 이러한 숏 세일은 일반 주택 매매 방식 보다 휠씬 전문성이 요구되므로 본인이 직접 에이젼트 없이 진행하기는 쉽지않다. 그러면 중요한 숏세일 매매 절차를 살펴보자.
첫째. 숏 세일은 일단 은행 페이먼트가 최소 1~2달이상 연체 되어야 은행과 협상에서 유리하다. 일단 페이먼트를 안 낸것 만으로 지금 재정적으로 어렵다는 것이 간접적으로 증명되기 때문이다. 은행과의 협상은 본인이 직접하는것 보다 숏세일 절차를 잘 아는 부동산 에이전트를 중간에 두어 협상과정에서 오는 스트레스를 피하는 것이 바람직하다. 따라서 은행과의 협상전에 에이전트를 선정하여 해당 은행에 자신이 에이전트에게 모든 협상의 권한을 주었다는 사실을 통보해야 한다. 이것을 보통 ‘Borrower Authorization’이라고 하며 이것이 없이는 에이전트가 은행과 어떠한 협상도 할 수없게 된다.
둘째, 숏 세일을 하기로 결정하였다면 자신의 주택이 계속 팔리지 않고 있다는 것을 증명하는 서류를 구비해 놓는 것이 좋다. 예를 들어 그 동안 MLS나 기타 부동산 에이젼트나 본인이 직접 팔려고 했지만 여의치 않았음을 증명하는 서류를 갖추고 있는 것이 은행과 협상시 유리하다. 이때 은행에 자신이 더 이상 페이먼트를 못 할 자신의 경제적 어려운 형편을 설명하는 ‘Hardship Letter’도 같이 보내야 한다. 이 편지 내용에는 자신의 경제적 여건이 집을 구입할 당시에 비해 어떻게 바뀌었고 또 앞으로 전혀 나아질 수 없음을 분명히 하는 것이 좋다. 또 파산도 고려하고 있다는 내용도 함께 제출하면 은행측에서는 좀 더 적극적으로 협상에 임하게 된다. 왜냐하면 파산 신청을 하게 되면 진행중인 모든 차압 진행과정이 중지되므로 은행으로는 더 큰 손실를 입기 때문에 협상에 임하지 않을 수 밖에 없게 되는 것이다. 또 해당 주택에 대해 은행 빚 이외에 기타 채무 관계가 있는지를 타이틀 회사등을 통해 조사해 정확한 부채 총액을 사전에 파악한 후 은행과 협상에 임해야 한다. 이때 은행은 보통 ‘Net Sale Proceed Sheet’라는 것을 요구하게 된다. 이것은 은행에서 채무자와 서로 합의한 가격에 해당 주택이 팔릴 경우 모든 경비를 제한 후 남는 잔액이 얼마나 되는가를 보여주는 서류다.
에스크로 비용, 타이틀 보험, 에이전트 커미션, 체납재산세등 보통 우리가 집을 매매할때 발생하는 비용이 모두 포함 되게 된다.
셋째, 숏 세일하려는 주택이 이미 차압 경매 날짜까지 나와 있는 상태라면 은행과 협상하여 최대한 경매 날짜를 늦추어야 한다. 하지만 은행에서는 무한정 이 기간을 연기해 주는 것이 아니므로 이런 협상을 할때 낮은 가격의 오퍼라도 있다면 함께 제출하여 은행과의 협상을 병행하는 것이 좋다.
요사이는 은행과의 협상에 앞서 먼저 숏 세일을 은행과 협의 없이 먼저 진행하여 오퍼를 받은 후 거꾸로 은행과 협상을 시작 할 수도 있다. 물론 이 경우 바이어에게 분명히 매매가 숏 세일이며 반듯이 은행이 이를 승인해야 한다는 조항을 매매 계약서에 넣어야 한다.
누구든지 자신의 소중한 재산을 잃고 싶은 사람들은 없다. 어려운 상황이지만 차압까지 가기 전에 숏 세일을 통해 자신에게 올수 있는 피해를 최대한 줄이는 것이 후에 다시 재기하는데 무엇보다도 시간적으로 큰 도움이 될수있다. 어려울 수록 한 걸음을 물러 서서 차근차근 생각하며 정리해 가는것이 무엇보다 중요하다.
(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장