컨트랙터 선정·계약서 작성

설계도가 완성되어 시청의 허가를 기다리고 있는 동안 건축주는 시공업체(general contractor)를 선정해야 한다. 제너럴 컨트랙터의 역할은 정해진 시간 내에 각종 하청 업자들을 계약하고 관리하여 계약된 공사를 허가도면(permit plan)과 시방서(specification)에 의해 정해진 시간 내에 공사를 완성하고 입주 허가(cCertificate of occupancy)를 받아야 할 뿐 아니라 건축주의 요구에 상응되는 품질(quality)로 건축주를 만족시키며 공사에 소요된 모든 재료비와 인건비 등을 지불해야 할 의무가 있다.
소규모 공사일 경우 직접 하청업자를 선정해 공사하면 보통 총 공사비의 10~15%에 달하는 제너럴 컨트랙터의 경비와 이익금을 절약할 수 있다고 볼 수 있으나 만일 건축주 자신이 공사경험과 시간이 부족한 경우라면 공사비를 과다 지출하거나 시간 낭비로 만족치 않은 결과를 초래하는 경우가 더 많다. 그러므로 제너럴 컨트랙터를 선정할 때 꼼꼼하게 살펴본 후 공사를 맡기는 것이 안전하다. 제너럴 컨트랙터를 선정할 때 고려해야할 사항은 다음과 같다.
쪾공사 경험이 있는 주위 사람들이나 건축사로부터 추천을 받아 최소 5명 이상의 제너럴 컨트랙터의 리스트를 작성한다.
쪾각 컨트랙터들의 경력, 특히 충분한 공사경험이 있는지 인력과 재정 상태가 좋은지 확인한다.
쪾건설면허(contractor’s license), 보증보험(bond), 상해보험(worker’s compensation), 책임보험(general liability) 등을 소지하고 있는지 보고 가주 면허국(contractor license board) 웹사이트 www.cslb.ca.gov에 접속해 면허가 있는지 확인한다.
쪾10개 이상의 완성된 공사의 내역과 건축주와의 연락처를 받아 공사기간, 추가공사 금액, 품질뿐 아니라 하청업자와 재료상의 신용도까지 서면 혹은 구두로 확인하고 필요하다면 공사업자와 함께 직접 방문하여 상담할 수 있다.
쪾견적서를 서면으로 받되 각 분야(break down) 별로 비교 분석하여 소요 경비와 이익금은 총 공사비의 10~20%가 넘지 않는지, 지출 계획서(payment schedule)가 과다하게 전반부로 치우쳐 있지 않은지 살펴보고 공사비는 공사 진행에 따라 단계적으로 지불할 수 있도록 공사내역을 자세히 나누어 제출 받는다. (만일 전체 공사의 완성도 비율로 지불하게 되면 과다지불 될 수 있는 소지가 있으므로 피하는 것이 좋다. 또한 계약시 계약금을 지불해야 한다면 10%를 넘지 않아야 한다. 왜냐하면 우수 공사업자는 일반적으로 하청업자와 신용거래가 있기 때문이다)
쪾계약 시 마지막 공사비(10%) 지출은 모든 검사가 완료된 후 건축주의 준공 검사 30일이 경과된 뒤 지불하는 것에 동의 하는지 확인한다.
공사계약서는 미 건축사협회에서 발행한 AIA(American Institute of Architect, www.AIA.org)에 쓸 것을 추천하며 추가사항은 변호사와 상의하는 것이 바람직하다.
계약서의 기본 요소로는 1.건설회사의 회사명과 면허, 주소, 연락처 2.착공일과 준공일, 공사기간(construction schedule) 3.공사금액(contract amount) 4.공사도면(plan), 시방서(specification) 5.공사비 지불 계획서(payment schedule) 6.보험증서들(certificates of insurance) 7.하자 보증기간(warranty) 8.추가공사(change order)시 금액산정과 공기연장(time extention) 9.공사 지연 시 배상금액(liquidate damage) 10.법적 분쟁시 해결방법(arbitration) 등이 있으므로 꼼꼼히 살펴 작성한다.