요즈음 고객들이 제일 많이 하는 질문 중에 하나가 상업용 부동산 가격도 내렸습니까? 이렇게 질문하는 고객이 많아졌다. 이 질문은 현재까지는 가격이 내려가지 않았다 하더라도 앞으로는 내려가지 않겠느냐는 기대를 가지고 하는 말처럼 들린다.
하기야 은행들의 부실대출 여파가 몰고 온 주택시장의 냉각으로 주택가격이 현저하게 하락하는 현상이 나타나는 현실 속에서 이러한 생각을 하지 않을 수 없으며 또 모든 분야에서 이러한 경제적인 파급효과가 크게 미치고 있기 때문에 당연한 생각이라고 여겨진다.
그러나 상업용 부동산이 매물로 나오는 마켓가격 사정은 크게 달라진 것 같지는 않다. 상업용 부동산이 위치한 지역이나 입주하여 있는 사업체의 종류에 따라서 다소 다르기는 하지만 평균 투자수익률(Cap rate) 6%가 지난해에나 금년에도 별다른 변동을 보이지 않고 있는 상황이다.
오히려 캡레이트가 동일하다고 하더라도 임대료는 해마다 상승하기 마련이니까 임대료가 상승된 된 액수만큼 가격도 상승하는 것은 당연한 일이다. 이렇게 상업용 부동산을 소유한 소유주는 주택과는 다르게 은행융자에 대한 상환 부담을 투자한 부동산에서 나오는 수입으로 감당하고 있기 때문이다.
필자와 안면이 있는 한 고객은 20여년 전에 같은 동네에서 고객의 친구와 같이 거의 비슷한 주택을 구입했다고 한다. 수 년 전부터 주택가격이 상승하는 기미를 본 고객 친구는 이미 소유한 주택으로부터 에퀴티 융자를 받아서 세채의 주택으로 자산을 확장 시켰다.
이를 지켜 본 필자의 고객은 자기도 그와 같이 하고 싶은 유혹에서 고민을 하였다고 한다. 오히려 너무나 보수적인 자신이 미울 만큼 결단이 부족한 자신을 나무라기까지 하였다고 한다.
몇 년이 지나지 않아서 상승 하던 주택 가격이 평행선을 긋기 시작하더니 반대로 하락하게 되자 그 동안 투자로 매입한 주택에서 주택 임대료로 은행 융자금을 힘겹게 상환하던 것이 주택 가격이 상승할 때에는 그래도 위안이 되었으나 하락 하게 되자 더 힘겨워지게 되고 거기다가 서브 프라임 이자의 상승으로 은행 융자 상환이 더 힘겨워져서 마침내는 매입한 주택을 은행에 넘겨주는 사태가 발생 하게 된 것이다.
20여년 전에 구입하여 살고 있던 주택마저 팔고 아파트로 이사 가는 형편이 되더라는 것이다. 이를 지켜 본 고객은 여유 있는 돈으로 아직도 남은 은행 융자액을 모두 지불하고 홀가분한 기분으로 살고 있다는 것이다.
주택은 우리의 삶에 너무나 소중한 삶의 터전이다. 그러나 내가 살고 있는 주택이 살다 보니 가격이 올라 있으면 다행한 일이고 설사 가격이 오르지 않아도 자신이 행복하게 살고 있는 것으로 만족하게 여길 일이다. 감당하기에 힘겨운 은행 융자의 부담을 감수하며 주택에 투자하는 것은 가격이 상승하고 하락 하는 시기를 인지하여야 하는 일이기 때문에 이를 충분이 고려하여야 한다고 본다. 어느 누구도 앞으로 전개될 가격 변동 상황을 예견하기가 힘든 일이기 때문이다.
그러나 상업용 부동산에 투자 하는 일은 이러한 부담에서 다소 자유로워지기 때문에 가격이 상승하면 매매하고 또 매입하면 되는 것이고 설사 가격이 오르지 않는다고 하더라도 이미 투자한 부동산에서 수입이 생성되고 있기 때문에 가격 변동에 대하여 주택처럼 민감하게 대처 하여야 할 이유가 없게 되는 것이다.
어떻게 보면 투자는 사업용 부동산에 하여야 한다는 말처럼 들리기 쉬우나 자신이 살고 있는 주택을 매입하는 일과 더 나아가서 주택을 투자용으로 매입하는 것과는 차이가 있는 것이기에 이처럼 말하게 된 것이며 투자용으로 부동산을 선택 할 때에는 임대 수입이 은행융자 상환액을 초월해서 순수익이 발생하는 상업용 부동산에 투자하는 방법도 있다는 의미로 들어 주었으면 한다. 213-272-6726
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조셉 김
<뉴스타 부동산 LA>