우리가 현재 겪고 있는 전체적인 경기 침체와 주택 시장의 가격 하락 현상은 불과 2005년 2006년에는 지나가는 기우에 불과하다도 생각하고 금방 좋은 주택시장이 될 것이라는 장미 빛 꿈에 젖어 지극히 낙관적인 분위기로 주택 시장을 보는 시각이 많았고 그렇게 생각하고 싶어 했던 것 같다.
그렇지만 모든 일에는 결과에 이르기 까지 항상 진행되는 과정이 있기 마련이다. 일반적인 소비자 입장에서는 느끼기 힘들고 예측하기 어렵지만 경기 호황 속에서도 불경기의 순서가 서서히 진행되고 있었다는 것이다.
지금의 주택 시장의 불황을 보고 피부로 느끼면서 1992년도 주택 시장 돌아보게 된다. 1980년대 말의 주택 시장은 주택 시장의 호황을 통해 많은 주택 건설 회사와 소규모 건축업자들이 우우죽순 주택을 지어서 파는 시절이었다.
지금의 캘리포니아 인구밀도와 경제적인 역량과 구조와는 비교할 수 없지만 그래도 꾸준히 많은 이민자들이 들어오고 있었고 주택장만을 생각하는 잠재적인 바이어들이 꽤 있던 시절이다.
주택 시장이 나빠지는 경우에는 근본적으로 전체적인 경기 침체로 인해 주택 구매 수요가 감소해서 주택매매가 줄어들고 주택매매에 걸리는 시간이 길어지고 주택 가격의 하락현상으로 수요보다는 공급이 많아진다.
1993년부터 1997년 말까지 주택 시장에는 은행 차압 물건들로 홍수를 이루었고 셀러에게는 부동산이나 주택을 포기해야 하는 힘든 시기였지만 반면에 바이어에게는 내 집 마련에 더없이 좋은 시절이었다.
미국전체적인 경기 회복과 성장 속에 미국 전체 사회와 더불어 한인 교포 사회 인구 성장과 경제력 향상과 자생력으로 내 집 마련의 꿈을 갖은 잠재적인 First time home buyer들이 상대적으로 셀러보다 많은 층을 구성하고 있던 시절이다.
1998년 이후로는 아주 빠른 속도로 부동산 시장은 안정을 찾아갖고 뉴욕 맨하탄에 9-11사건이후로 잠시 휴식기에 들어갔다가 부동산 시장에 투자바람이 불기 시작하여 마침내는 부동산으로 큰돈을 만든 사람들이 주변에 많아지면서 군중심리 상태로 너도나도 내 집 마련과 더불어 주택구입은 곧 부의 형성이라는 투기 현상이 모든 부동산 가격의 상승에 부채질을 하게 되었다.
1990년대 초에 전체적인 불경기와 부동산 시장의 침체로 모든 부동산 건설 회사의 소수의 주택 건설로 공급보다는 수요가 훨씬 많아져 자연적으로 부동산 가격 상승의 큰 요인 중의 하나로 작용했다.
지금의 부동산 시장 구조는 전체적인 경기 침체와 더불어 은행 차압 물건도 하루가 다르게 늘어나고 주택 건설 회사들의 많은 신도시 개발로 주택의 과잉 공급 현상과 과거와 같은 First time home buyer들도 평균 주택가격의 상승으로 주택 구입 능력이 없어 상대적으로 적은 층을 이루고 있고 전반적으로 수요보다는 공급이 넘쳐나고 있는 현상이다.
이런 주택 시장에서는 바이어는 주택 구입을 할 때 SPECIAL DEAL을 원하거나 현실과는 맞지 않는 가격대를 찾는 경우가 많고 더 기다렸다가 살려고 하는 추세이고 셀러는 미국 전체적으로 주택 가격 하락 사실을 알고 있지만 셀러의 주택을 팔려고 할 때는 아직도 시장가격보다 조금 높은 가격에 내 놓고 바이어에게 가격을 내려서 팔고 싶어 하는 추세가 여전하다.
바이어는 내 집 장만이 목적이기에 장기적인 부동산 투자를 생각하는 것이 바람직하고 가격과 주택 상태가 마음에 들면 지금 같은 시장에서는 주택 가격은 셀러와 얼마든지 흥정이 가능하기에 흥정을 해서 바이어의 경제적인 능력에 맞게 주택구입을 하는 것이 좋다.
주변에서 더 기다리면 가격이 더 내려가니까 더 기다렸다 사는 것이 좋다는 충고보다는 현재 주택을 구입 할 수 있을 때 좋은 조건으로 구입 할 수 있는 타이밍이 중요하다.
셀러는 불과 1-2년 전의 주택의 최고 가격을 빨리 잊어버리고 주택 시장의 평균가격보다 조금 싸게 가격을 책정해서 바이어에게 다른 매물 보다는 싸고 좋다는 관심을 끄는 것이 중요하다.
셀러는 주택을 팔려고 주택 시장에 내 놓는 많은 주택 매물 중에서 다른 셀러와의 경쟁 속에서 바이어를 찾아야 하는 것이 현실이다. 그러기 위해서는 Move-in condition과 현실적인 가격 책정이 제일 중요하다.

(818)399-4439
알렉스 김
팀프로 부동산 대표