LA외곽 지역을 중심으로 주택 차압 매물의 숫자가 점차 증가하고 있다. 차압이란 당하는 쪽에서는 막대한 손실을 보게 되지만 반면에 차압 매물을 사는쪽에서는 상대적으로 이익을 볼 수 있는 두 얼굴을 가지고 있는 것이다.
셀러가 페이먼트를 못내서 차압에 들어가는 경우는 여러가지가 있다. 제일 흔한 경우는 다니던 직장을 잃은 경우다. 또 질병이나 과도한 부채로 인한 페이먼트를 감당 못하는 경우도 많다. 한인중에는 종종 공동으로 투자했다가 동업에 문제가 생기거나 타주로 이사할때 집 주택 매매가 신속히 이루어지지 않은 경우등 여러가지의 피치 못할 이유가 있을 수 있다.
차압 매물이 증가하면서 구입을 원하는 투자자들도 활발히 움직이고 있다. 차압 매물을 전문으로 매입하는 투자자들은 주로 차압 매물이 시장에 나오기 전에 구입을 하는것을 선호한다. 이러한 차압 주택의 구입에 관심이 있다면 아래의 사항들을 알아두면 도움이 된다.

첫째. 차압법은 주마다 다르다는 것이다.
“Mortgage” 개념을 사용하는 경우 보통 집주인은 최대 1년까지 자신의 주택에 거주할 수 있다. 하지만 캘리포니아와 같이 “Trust Deed” 개념을 사용하는 주는 약 4개월 정도면 거주 주택에서 퇴거 당하게 된다.

둘째. 모든 차압에는 꼭 “Redemption” 기간이 있다.
현 주택 소유주에게 최종경매전까지 구제기간을 허용 그동안 빌린 페이먼등을 해결하면 차압을 피할수 있게 제도적으로 장치되어 있다.

셋째는 도덕성에 관한 문제에 얼마나 민감하냐 하는것이다.
한국말에 ‘남의 불행은 나의 행복이다’라는것이 과연 바이어의 마음속에 얼마나 큰 부담으로 작용하냐 하는 것이다. 어느 사람은 그저 비즈니스니까 상관이 없다하는 사람이 있는가하면 어느사람은 차압을 당하는 사람에게 다만 얼마라도 주고 어차피 차압당할 주택을 자신이 구입해주니 서로 도와주는것이라고 편하게 생각하는 사람도 있다.
차압 매물의 경매시는 전액 현찰 구매가 원칙이지만 경우에 따라서 은행과 협상을 통해 기존의 융자를 떠안고 살 수도 있다.
하지만 경매시 은행융자를 구입조건으로 내세울 수는 없다. 또 모든 입찰은 미개봉 방식으로 진행되며 반듯이 매물을 구입할 수 있다는 재정적증명이 있어야 한다.
마지막으로 모든 차압 매물은 “AS-IS”로 거래 되므로 경매 날짜 이전에 해당 주택 인스펙션을 해야 한다. 하지만 일부 차압매물은 경매전 인스펙션을 허용치 않는 경우가 있으므로 여기에 대한 특별한 주의가 요구된다.
차압매물은 집주인이 거의 관리를 포기한 경우이기 때문에 인스펙션 없이 구입후 집상태에 따라서는 일반 매물을 사는것보다 수리비용을 합하면 더 비싸게 구입한 경우가 되므로 조심해야 한다. 끝으로 구입한 차압 주택에 세입자가 살고 있다면 퇴거조치는 모두 구입자의 몫으로 추가로 경비가 들어갈 수도 있다.

차압매물구입은 위의 열거한 것이외에도 많은 함정이 있다. 특히 처음 차압매물을 구입하는 경우는 본인이 먼저 차압 매물구입절차를 완전히 이해한 후 꼭 경험 많은 전문가의 도움을 통해 구입할것을 권해 드린다. 잘사면 좋은 투자가 되지만 잘못사면 애물단지가 되는것이 차압 매물이기 때문이다.

(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장