최근에 미국 전체 부동산 경기 침체와 서브프라임 모기지 문제로 특히 주택 가격 하락 현상이 전국적으로 두드러지게 심해지면서 주택 차압율이 어느 때 보다도 높다고 언론들은 보도하고 있다.
주택 차압은 항상 발생하고 있지만 지금같이 경기 하락과 더불어 주택 시장 경기가 좋지 않는 경우에는 월 페이먼트 체납률이 높아지기 때문에 더 많이 발생한다. 주택 차압 물건들이 은행을 통해서 시장에 매물로 나오기 까지는 일정한 시간과 과정이 필요하다. 숏 세일은 여러 융자 은행과의 협상을 통해 이루어지는 과정으로 상당한 인내심과 시간이 필요하다. 켈리포니아 주의 주택 차압 절차는 상당히 논리적이고 근본적으로 단순한 과정으로 이루어진다.
일반적으로 바이어가 일정금액을 다운하고 융자은행으로 부터 주택 구입가격의 적게는 50% 많게는 90% 또는 100%의 융자금액을 받아서 30년이나 15년 동안의 융자 프로그램을 통해서 매달 월 페이먼트을 하면서 이자와 원금을 갚아간다. 에스크로가 끝나고 나면 바이어는 주택 소유주가 되고 실제 소유권은 보통 타이틀 보험 회사가 갖게된다.
주택 소유주가 개인적인 사유나 경제적인 이유로 몇 달의 월 페이먼트를 융자 은행에 지불하지 못하면 융자 은행은 타이틀 보험회사에게 알리고 타이틀 보험회사는 해당 주택이 소속되는 카운티)에 N.O.D.(notice of default)를 기록하면서 주택 차압 절차를 시작하게 된다. 융자 은행은 주택 소유주가 단 한 달의 월 페이먼트를 내지 않아도 유예기간이 지난 후에는 주택 차압 절차를 시작할 수 있다. 유예기간은 보통 10일에서 15일이다. 유예기간이 없는 융자 은행의 경우에는 법적으로 10일 이상으로 유예 기간이 정해진다. N.O.D.는 일주일에 한 번씩 3 주 동안 신문 지상에 반드시 퍼블릭에 공포해야한다.
주택 차압 절차를 시작하는 경우 첫째, 월 페이먼트를 지불하지 못한 주택 소유주는 융자은행으로 부터 융자 은행이 카운티에 N.O.D.를 기록한 날부터 3개월의 정해진 시간을 받는다. 이 주어진 3개월 안에 주택 소유주는 그동안 내지 못한 월 페이먼트와 페널티, 재산세, 이자 N.O.D.를 기록하기 위해 들어간 서류비용 등등을 융자 은행에 다 완불하면 융자은행은 N.O.R.(notice of rescission)을 해당 카운티에 기록하면서 N.O.D.는 취소된다. 주택 소유주가 경제적인 여유가 없는 경우에는 이 3개월 동안 집을 팔 수 있도록 노력해야한다.
주택에 충분한 에퀴티가 있는 경우에는 집을 쉽게 팔고 정리 할 수 있다. 하지만 많은 경우가 융자 은행이 갖고 있는 전체 융자금액이 현재 주택 시장 가격보다 더 많은 경우가 많아 집을 팔기가 쉽지 않다. 미래의 크레딧을 보호하기 위해서는 ‘for sale by owner’나 융자 은행과 협상을 통해서 주택을 처분하는 것이 바람직하다.
둘째, N.O.D.기간인 3개월이 지난 후에도 주택 소유주가 밀린 월 페이먼트와 페널티, 이자, 재산세 등을 다 완불하지 않을 경우 융자 은행은 주택 소유주에게 3개월이 지난 날 부터 21일 이후에 주택 경매날짜를 잡는 notice of sale을 해당 카운티에 기록한다. 주택 소유주는 경매 날짜까지 집을 다시 찾을 수 있는 21일의 시간과 집을 팔 수 있는 기회를 갖게 된다. “notice of sale”은 21일 동안 반드시 일주일에 한 번씩 3주 동안 신문지상에 공포해야 한다. 마지막 날인 21일째 되는 날 까지 주택 소유주가 집을 다시 찾지 않을 경우에는 공공장소에서 경매를 하게 된다. 경매에서는 현금이나 cashier’s check으로만 주택 구입이 가능하다. 주택 소유주는 마지막 날짜 까지도 집을 팔 수 있고, 융자 은행과의 협상과정을 통해서 경매를 연기할 수 있고 다시 찾을 수 있다.
지난 2005년 2006년에 주택을 구입한 많은 주택 소유주들은 많은 downpayment없이 주택을 구입했고 주택 융자 프로그램도 원금이 불어나는 변동이자를 많이 이용했다. 현재 부동산 가격이 전국적으로 하락하면서 주택을 팔고 싶어도 주택 거래도 쉽게 되지 않고 현실적으로 거래되는 부동산 가격은 주택 소유주가 갖고 있는 부동산 융자 금액보다도 낮은 금액으로 거래가 되고 있는 실정이다.
앞으로 부동산 경기가 회복 될 때 까지 부동산 페이먼트를 감당 할 수 있는 경제적인 능력이 있다면 좋겠지만 그렇지 않은 경우에는 크레딧이 나빠지는 경우를 감안 하더라도 부동산 융자 은행과의 협상을 통해 short sale을 진행하고 또 다른 방법은 부동산 에이전트나 공인 회계사를 통해 찾는 것도 바람직하다.
(818)399-4439
알렉스 김
팀프로 부동산 대표