한인들의 투자용 부동산 소유도 해마다 큰 폭으로 증가하고 있다.
특히 2000년 이후부터 불기 시작한 부동산 투자붐과 함께 투자영역도 작게는 소형 인컴 유닛부터 상가, 아파트, 오피스빌딩, 창고에 이르기까지 점차 그 영역을 넓혀가고 있다. 다이나믹하고 공격적인 투자방식을 선호하는 한인투자자들은 부동산을 오랜기간 소유하기 보다는 2~3년정도 가지고 있다가 좀 더 큰 규모의 부동산으로 옮겨가는 경우가 많다.
이때 반듯이 등장하는 이슈중의 하나가 바로 매매시 발생하는 세금문제이다. 부동산을 통해 세금문제를 효율적으로 해결할 수 있는 한가지 방법은 1031 Exchange이며 이 방법을 이용해 세금을 연기하므로써 투자 극대화를 꾀할 수 있다. 이때 꼭 알아두어야 할 것은 세금을 연기하는것이지 세금을 안내는것은 아니라는 것이다. 하지만 1031 Exchange는 계속해서 세금연기가 가능하므로 본인이 cash out을 원할때까지는 무한정 세금연기가 가능하여 부동산투자에 있어서 아주 강력한 투자무기(?)중에 하나이다.

1031 Exchange는 자세히 알아보자면 아주 복잡하지만 아래의 기본적인 4가지 규칙을 따른다면 별 문제없이 1031 Exchange를 통해 세금 연기 혜택을 누릴 수 있다.

첫째. 사고자하는 부동산이 자신이 매입하고자 하는 부동산과 같은 종류 (Like-kind) 여야 한다. 예를 들어 임대용 아파트를 소유하다가 판후 새로 상가를 구입한다든지 오피스 빌딩을 매각후 투자용 땅으로 사는경우는 모두 투자용에서 투자용으로 옮긴 경우이므로 1031 Ex의 혜택을 볼 수 있다. 하지만 임대 아파트를 소유하고 있다가 본인의 거주용 주택을 구입하는 경우는 1031 Ex의 혜택을 볼 수 없다. 왜냐하면 투자용에서 투자가 아닌 본인의 거주용으로 옮긴 경우여서 like-kind, 즉 같은 종류의 부동산 적용을 받을 수 없기 때문이다.

둘째. 구입후 일정기간 소유한후 팔아야만 1031 Exchange 혜택이 가능하다. IRS에서는 특별한 소유 기간을 두고 있지는 않지만 대략 1년에 2번이상 Exchange를 한 투자자는 투자를 전문으로 하는 dealer로 간주되어 1031 Exchange 혜택에서 제외될 수 있으니 유의해야 한다.
셋째. 새로 구입하는 부동산은 매각한 부동산에서 발생한 equity와 매매가격 이상이여야 한다. 예를 들어 소유 아파트 건물의 에퀴티 (equity)가 120만불이고 팔때 매매가격이 200만불 이었다면 새로 매입하는 부동산은 반듯이 구입가격이 200만불이 이상여야 하고 전에 있던 120만불의 에퀴티 전액은 모두 새로 구입하는 부동산에 재투자되어야 1031 Ex의 세금연기 혜택을 누릴 수 있다.

넷째. 모든 1031 Ex는 시간적 제한이 있다. 소유 부동산을 판시점으로 부터 (에스크로가 끝나는 날짜부터) 45일 이내에 사고자 하는 부동산을 지정하여야 하며 또 지명한 부동산의 매입은 매매 시점으로부터 꼭 180일 이내에 끝내야 한다. 이 날짜 규정에 어긋나는 1031 Ex 또한 IRS에서 인정하지 않게 되므로 더 이상 1031 Ex를 통한 혜택을 받을 수 없게 된다.

투자용 부동산을 많이 거래를 하다 보면 위의 기본적인 룰들을 지키지 못해 1031 Ex를 포기하고 많은 세금을 내는 안타까운 경우를 종종 보게 된다. 따라서 1031 Ex를 염두에 두시는 분들은 미리 부터 세심한 준비를 하는것이 무엇보다 중요하다. 강력한 무기를 갖고 있음에도 사용방법을 제대로 이해못해 사용치 못한다면 무용지물이 되는것이다. 올해에는 한인 투자자 모두가 1031 Ex를 잘 이용하여 성공적인 투자의 한해가 되었으면 하는 바램이다.
(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장