주택 현금구입 간단하나 세제혜택 없어

<문> 현금이 많은데 전액 현금으로 주택을 구입하는 게 현명한 결정일까요?
<답> 전액 현금으로 주택을 구입하는 경우는 아주 드물지만, 경제적 상황이 넉넉해 시간이 걸리고 복잡한 융자 과정을 생략하길 원할 경우 선택할 수 있다. 과정이 단순해지고 가격협상에서 유리한 위치에 설 수 있지만, 현금 구입은 물론 모기지 이자 부담이 없다는 것이다. 주택가가 높을 경우 평생에 걸쳐 수십만달러가 될 수 도 있는 것이 모기지 이자다. 주택구입자는 또 융자수수료와 감정비, 클로징 비용 등을 포함해 융자기관이 부과하는 다양한 수수료 부담을 피할 수 있다. 단 현금으로 구입하게 되면 그 주택을 제1 주거용으로 사용한다 해도 전통적인 모기지 융자로 얻을 수 있는 각종 세제혜택을 얻을 수 없다. 대표적으로 연방 국세청은 100만달러까지 모기지 이자 지급분에 대해서는 소득에서 공제해 준다. 현금으로 주택을 구입할 수 있지만, 가격 산정에 대해서 걱정된다면 일부라도 융자를 받는 것이 좋을 수 있다. 투자용이라면 다른 투자처의 수익률과 꼼꼼히 비교해 봐야 한다.

기간 짧을수록 이자비용 줄지만 개인 상황에 따라 달라져

<문> 15년과 30년 융자상품 중에 어떤 것을 선택해야 하는지?
<답> 15년 고정모기지와 30년 고정모기지의 월페이먼트와 그에 따른 총 절약분은 물론 이자율과 융자액수에 달려 있다. 예를 들어 10만달러를 7.25%로 융자한다고 가정하면, 15년고정의 경우 월페이먼트는 912달러86센트가 된다. 반면 이를 30년 고정으로 하면 월페이먼트가 682달러18센트가 된다.
물론 15년 고정모기지가 상환기관이 30년 고정의 절반이기 때문에 총 융자기간을 통해 훨씬 많은 돈을 절약하게 해준다. 즉 15년간 내는 이자 비용이 훨씬 적다는 뜻이다.
그러나 전체적인 절약액수는 융자자의 소득 변화 등 각 개인별 상황에 따라 달라진다.

다운페이먼트가 많으면 실업상태에서도 융자 가능

<문> 실업상태에서도 모기지 융자를 받을 수 있나?
<답> 상식적으로 실업상태에 있으면 모기지 페이먼트를 할 수 없기 때문에 융자기관들은 융자를 해주지 않는다.
그러나 융자자가 일반적으로 25% 이상에 해당되는 상당한 비율의 다운페이먼트를 할 경우 융자기관들은 융자서류를 거의 요구하지 않는 융자상품을 제시하기도 한다.
융자자들은 융자기관에 서류 없는 융자상품을 이용할 수 있는지 문의해 볼 수 있다.

대체 모기지 융자기관 상품 이자율 높은 경우 많아

<문> 각종 모기지 융자의 위험은 어떻게 평가해야 할까요?
<답> 주택구입자들이 감수해야할 주된 위험은 융자 비용이다. 다급하게 융자를 받으려 서두르다 보면 A, B, C, D 등 다양한 융자 상품에 고리로 장기간 묶여있게 된다. 전통적으로 융자기관들은 경쟁적인 이자율을 제공하지만, 한두 차례라도 융자 승인을 거부당한 주택구입자들은 모기지 브로커나 모기지 융자 전문업체를 찾게 된다. 대체 융자기관들은 다양한 융자상품을 제공하고, 소득대비 더 많은 융자가 가능하며, 크레딧 문제가 있는 구입자들의 융자도 가능하게 해준다. 반면 사전완납이 불가능해 장기간 높은 이자율을 내야 하거나, 벌금을 물게 할 수도 있다. 수년 내에 크레딧 점수가 좋아질 것이란 확신이 있거나 소득이 급증할 것으로 예상한다면 사전 완납 벌금이 많이 않은 융자를 받는 것이 좋은 선택일 수 있다. 융자자는 자격이 되자마자 전통적인 융자를 얻고, 집주인으로서 혜택도 누리고 동시에 에퀴티도 늘려나갈 수 있다. 각종 페널티가 많은 융자상품이라도 받아들일 것인가 아닌가는 전적으로 주택 구입자 몫이다. 문제는 발을 들여놓기는 쉽지만 빼기는 어렵게 만들어 놓는 경우가 많다는 것이다.