셀러와 바이어 어떤 전략으로

새해에는 집을 어떻게 해야 할까. 해가 넘어가면서 홈 오너들은 고민이 많다. 집을 그냥 보유한다고 해도 모기지 등 집과 관련해 조정해야 할 것들이 있고, 집을 팔 계획을 갖고 있는 경우는 셀러로서 고민이 클 수밖에 없다. 주택 시장이 워낙 가라앉아 있어 제값 받고 팔기가 참으로 어렵고 모기지 이자율도 앞으로 어떻게 들썩일지 알 수 없기 때문이다. 집값이 떨어진 것을 기회로 삼아 집을 새로 사려는 바이어인 경우에도 과연 내년에는 집을 사야 할 타이밍인지 또 산다면 어떤 전략으로 매입해야 할 것인지 생각이 복잡하다. 과연 어떤 운신이 현명할까.

주택시장 슬럼프 연연말고
뜻한 대로 거래 진행 바람직
셀러는 과감한 가격 인하
바이어는 재정관련 만반 준비

경제가 아무리 나빠도 돈을 버는 비즈니스는 있게 마련이고, 주택 시장 역시 전망이 어둡다 해도 매매의 좋은 기회는 여전히 있다. 전쟁터에서 사업의 큰 기회가 생기듯 암울한 주택시장에서도 셀러는 집을 제 값에 빨리 처분하고, 바이어는 맘에 드는 집을 싼 값에 살 수 있는 것이다.
전문가들은 주택 시장의 슬럼프가 쉽사리 조만간 끝나지는 않을 것으로 전망하며 시황에 지나치게 신경 쓰지 말고 매매를 진행시킬 것을 권한다. 빠른 시간안에 시장이 갑자기 좋아지거나 폭락할 가능성이 없다면 그냥 뜻한 바 대로 거래를 진행시켜도 큰 차질을 빚지는 않는다는 것. 어차피 이런 슬럼프 상태가 오래 갈 것이라면 슬럼프 상태를 정상으로 보고 매매를 진행시키면 그만이라는 것이다.

◆셀러의 2008년 전략
집이 엄청 싸게 보이도록 해야 한다. 작년에 이웃의 별 볼 일 없는 집이 얼마에 팔렸는지, 또는 비슷한 집이 지금은 얼마에 나와 있는지는 잊어버리는 것이 좋다. 단지 참조만 하면 된다. 자신은 집을 얼마에 내놓아야 할 것인지가 중요하다. 다른 집에 비해 자신의 집은 정말 싸게 보이도록 저렴하게 내 놓는다. 가격을 과감하게 낮춰서 시장에 내 놓음으로써 얻는 이익은 생각 밖으로 크다. 일단 오퍼가 들어오고(!), 여기서 나아가 복수오퍼가 들어와 바이어들끼리 경쟁하여 최종적으로는 판매 가격이 올라가는 수가 있다.
멋져 보이도록 돈을 좀 써야 한다. 집에 돈을 좀 들이면 그렇지 않은 경우보다 확실히 빨리 팔린다. 5천달러 들여서 3개월 빨리 팔린다면 해볼 만한 투자다. 어디에 돈을 들여야 하느냐가 중요하다. 가장 적은 비용으로 최대의 효과를 내는 데는 집 페인트를 새로 칠하는 것 이상은 없을 것이다.
달콤한 사탕을 내걸어야 한다. 시장이 워낙 식어버렸으니 바이어를 잡을 수 있는 작은 기회라도 있다면 살려야 한다. 예를 들어 클로징 비용을 대신 내 준다고 제의하면 다운 현금이 좀 부족한 바이어에게는 적지 않은 도움이 될 것이다. 타운하우스나 콘도라면 홈오너 어소시에이션 비용을 내준다거나 첫 일 년 동안 주택 보증 수리 보험을 내주는 것도 괜찮은 ‘사탕’이 될 것이다.

◆바이어의 새해 전략
최대한 싸게 살 수 있도록 오퍼를 넣어야 한다. 살다보면 대단한 바겐세일이 가끔 찾아오는데 바로 지금이 그런 때다. 따라서 과감하게 가격을 넣어볼 만하다. 소소한 것들에는 신경을 쓰지 말고 진짜 중요한 것에 정신을 집중시켜야 한다. 얼마나 싸게 불러볼 것인가. 가능한 가장 낮은 가격에 매입하기 위해서는 먼저 최근에 팔린 이웃의 비슷한 집의 거래가를 파악한 다음 거기서 10%∼15%를 깎아서 오퍼를 넣는다. 이 전략은 특히 인근에 비슷한 가격대의 집이 여러채 나와 있을 때 잘 먹혀든다.
자격을 갖춘 바이어임을 보여줘야 한다. 요즘은 노다운 또는 최소액 다운 융자는 없다. 신용이 크게 경색된 만큼 살 자격을 갖춘 바이어임을 보여주도록 만반의 준비를 해둬야 한다. 매입가격의 10%∼15%의 충분한 다운 자금을 갖고 있다면 융자은행으로부터 융자 허가를 받기가 한층 쉬울 것이다.
또 매입하는 가격대의 집을 살 만한 재정적 능력이 있음을 보여줄 수 있도록 관련된 많은 서류들을 준비해 둬야 한다. 융자은행은 전체 부채 페이먼트가 소득의 36%를 넘지 않음을 확인하고 싶어한다.
가능한 점보 론이 되지 않도록 조절한다. 41만7천달러가 고비다. 모기지 융자액수가 이보다 많으면 점보 론으로 간주돼 적용 이자율이 30년 고정 융자보다 10분의 6 퍼센티지가 더 높게 된다.
정상적인 경우 10분의2포인트 높은 것이 정상적이나 이 격차는 지난 여름 신용 경색사태이후 더 벌어졌으며 내년에도 마찬가지로 차이가 크게 날 것이다. 이런 가외 비용을 피하려면 융자액수를 가능한 41만7천달러 이내로 맞출 필요가 있다.
다운 페이먼트를 좀 더 많이 하거나 아니면 좀 더 작은 집을 살 수도 있다. 예를 들어 42만5천달러 점보론을 얻는 대신에 30년 고정으로 40만달러를 빌리면 이자가 월 325달러 절약되고 융자기간을 통틀어서 9만2천달러의 이자를 덜 내게 된다.

변동 모기지 갖고있다면 바꾸는 게 현명
이자율 재조정 충격 줄이려면 재융자 통해 ‘고정’으로

◆그냥 보유해도 전략은 필요
변동 모기지를 갖고 있다면 바꿔버리는 편이 현명하다. 변동 모기지를 갖고 있다면 내년에 다시 이자율이 재조정되는데 이자율 쇼크를 줄이려면 재융자 받아서 고정으로 바꾸는 편이 안전하다.
또 만약 에퀴티를 많이 뽑아 써버려서 재정적으로 조이는 느낌을 받는다면 에퀴티 론을 재융자 받아서 한 개의 새 고정 융자로 바꾸는 편이 낫다.
예를 들어 모기지가 20만달러로 이자율 6.5% , 여기에 홈 에퀴티 론이 10만달러로 이자율 8.2%가 적용되고 있다면 두 가지 융자를 합하면 월 페이먼트로 2,500달러를 내야 한다. 둘을 하나로 묶어 30만 달러, 30년 고정으로 재융자 받는다면 월 페이먼트는 1,900달러가 돼 매달 약 600달러가 절감된다.

<케빈 손 객원기자>