“향후 5년 집값반등 힘들수도”

앞으로 집값은 어디로 갈까? 분위기와 대세를 따르는 때문인지 위로 올라간다는 전문가는 거의 없고 대부분 내려간다는 데 표를 던지고 있다. 먼 장래에야 어떨지 모르지만 당분간은 하락이 계속된다는 전망은 여러 곳에서 나오고 있다.

렌트 대비 주택소유 가격 따져 평가
“전국 평균 16% 더 떨어질 것” 예측
뉴욕·시카고는 소폭… LA는 하락폭 클듯

이중 가장 설득력 있는 조사 중 하나가 포천과 무디스의 이코노미닷컴이 공동 분석한 향후 5년간 주택전망보고서. 포천지 최근호에 발표된 이 보고서에 의하면 지역적 편차가 크지만 전국 평균으로 보면 주택가격은 앞으로 5년간에 걸쳐 16% 정도는 더 내려간다는 것이 결론이다. 일년에 3%라면 지역에 따라 작게 보일 수도 있고 묵직하게 보일 수도 있다. 또 지역에 따라 올라가는 곳도 있고 이보다 더 큰 폭으로 떨어질 곳도 있을 것이다.
전국 54개 주요 지역의 고급주택을 대상으로 한 이 보고서는 주택 가격은 거품이 들 수 있지만 장기적으로 보면 렌트와 매우 밀접한 상관관계를 가지며 두 변수가 갖는 역사상의 일정 비율을 크게 벗어나지 않는다는 가정을 근거하고 있다는 점이 개인적 감이나 추정을 기초로 하는 여느 보고서와 차별화되는 설득력을 갖는다. 다음은 보고서 요지.
2000년에 60만달러 산 집이 불과 1년 6개월전만해도 150만달러에 팔렸는데 지금은 110만달러에 내 놓아도 몇 달이 지나도록 오퍼 하나 없다. 얼마나 더 조정돼야 할까.
내일 가격이 어떻게 될지 모른다. 그러나 앞으로 5년 정도 주택가격이 어떤 식으로 조정이 될 것인지에 대한 대략적인 그림은 나온다. 주식 시장처럼 부동산 시장도 아무리 끓더라도 조정은 찾아온다. 경제 현실을 완전 도외시하고 영원히 끓어 넘칠 수는 없기 때문이다. 경제 현실은 정상을 찾게 해 주는 오뚝이와 같다.
주택 가격을 결정하는 요소는 많다. 바이어들은 지역 학교나 베드룸 수를 고려할 테고, 경제학자들은 이자율이나 고용, 성장률 등을 거론할 것이다. 그러나 장기간에 걸쳐 가장 신뢰할 수 있는 주택 가격의 길잡이는 렌트다.
대부분의 주택시장에서는 주택이나 콘도를 소유할 경우 드는 비용이 과하게 비싸다면 세 들어 살지 소유하지 않는다. 단 가격이 크게 오를 때는 렌트보다 과하게 비싸도 주택을 매입한다. 과거 부동산 붐 시절 투기가 성행했던 이유이기도 하다.
그러나 주택 가격이 하락하고 있는 지금 주택 소유에 따른 비용이 렌트보다 과하게 많기 때문에 소유 비용은 내려가야 한다. 즉 주택 가격은 하락해야 한다.
주식시장의 수익 대비 주가(P/E)처럼 주택 시장에는 렌트 대비 주택 가격(price-to-rent ratios)의 적정 수준이 있으며 일시적으로 크게 벗어날 수도 있지만 결국은 경제 현실에 맞게끔 적정 비율로 회귀하게 마련이다.
이 비율에 비춰보면 전국의 주택 가격은 앞으로 5년간 평균적으로 두자리 수로 하락해야 한다는 어두운 그림이 나오게 된다.
전국 54개 주요 시장의 지난 15년간 평균 렌트-주택 가격 비율을 그대로 적용한다면 가격은 평균 28% 떨어져야 하지만 그 사이 렌트가 올라간다는 점을 감안하면 16%가 하락해야 한다. 향후 5년간 렌트는 평균 12% 상승할 전망이다.
지역에 따라 더 나쁜 곳도 있다. 플로리다 올랜도나 마이애미, 템파는 28% 내지 34%는 떨어져야 하고, 캘리포니아 이스트 베이의 156만달러짜리 럭서리 하우스는 107만달러까지 31%는 떨어져야 한다.
물론 오르는 지역도 있다. 달라스와 인디애나폴리스, 클리블랜드, 그리고 붐이 없이 지나갔던 일부 지역의 집값은 소폭 오를 것이다. 디트로이트의 집값은 너무 낮아 중간 평균가가 10만달러 선이다.
1990년대를 통틀어 P/R비율은 전국 평균 14∼15 정도였으나 그 이후 급등하게 됐다. 초저리 이자율과 방만한 크레딧으로 이 비율은 2000년 15에서 2007년 24로 뛰어 불균형이 심화됐다. 템파에서는 12에서 21로, 워싱턴 DC는 11에서 26으로 뛰었다. 캘리포니아 샌프란시스코 인근 고급 주택 지역 이스트 베이는 28에서 51로 급등했다.
조정이 불가피한 것이다. 하지만 뉴욕, LA, 시카고, 샌프란시스코 등 수퍼스타 도시들의 경우는 다른 변수가 감안돼야 한다. 렌탈 시장 성장, 고용, 해외 수요 등의 요인은 가격 상승 요인이다. 따라서 이들 ‘클래식’ 도시들은 소폭 하락에 그칠 가능성이 많다. 5년간 뉴욕 14%, 샌프란시스코 10%, 보스턴 5%, 시카고 4% 하락이 예상된다.
LA와 워싱턴 DC, 마이애미는 이 보다 하락폭이 클 것이다. LA는 소유 비용이 렌트 보다 두배 가량 비싸다. 가구 소득의 34%가 주거비로 빠져나간다. 2000년에 비해 두배나 늘었다. 그만큼 왜곡이 심한 것이다.
<케빈 손 객원기자>