올해도 두 달이 채 남지 않았다. 항상 새해가 시작되면 새로운 기대와 계획을 갖고 한 해를 시작하지만 그 기대와 계획들이 얼마만큼 충족되었으며 실행되었는지는 개인 스스로가 얼마만큼 그것들을 이루기 위해 노력했는지에 달려있다.
요즈음 주택 시장의 화두는 최근 두 차례에 걸쳐 연방금리를 0.75% 포인트 인하한 것이 과연 얼마나 얼어붙은 부동산 시장을 녹이는데 도움이 되느냐는 것이다. 중론은 단기적인 관점에서 보면 큰 효과를 보기 어렵겠지만 장기적으로 보면 분명히 크게 도움이 된다는 것이다.
이번에는 현 시점에서 주거용 부동산 투자에 관해 알아보자. 앞서 여러 번 언급한 것 같이 지난 여름 부동산 침체와 전세계에 몰아닥친 미국발 신용경색의 진원지는 바로 모기지 대출의 부실에 있다.
은행들이 앞다퉈 인컴이나 크레딧이 받쳐주지 않는 대출자에게 대출을 감행함으로써 은행 스스로 부실에 대한 위험을 키웠던 것이다. 현재는 이로 인해 은행뿐 아니라 대출자 또한 큰 손실을 보고 있는 형편이다. 따라서 주거용 부동산의 냉각은 당분간 지속될 전망이라는 것이 모든 전문가들의 의견이다. 그렇다면 이렇게 좋지 않은 시기에도 주택에 투자를 해도 괜찮은 걸까?
투자에 대해 보장을 해주는 컨설턴트나 또는 전문가들은 없다. 투자에 대한 손실이나 이익은 오로지 투자자가 짊어져야하는 것이긴 하지만 전문가들의 의견을 분석하다 보면 투자의 방향은 설정할 수 있을 것이다. 만일 주거용 부동산에 투자를 하고 싶다면 미국내의 전반적인 주택시장 흐름과 이와 연계된 모기지 프로그램의 장단점을 먼저 살펴봐야 할 것이다.
우선 주택시장을 보자. 전국부동산 협회의 전망을 보면 올해 미국 중간주택가가 57년 만에 처음으로 1-2% 하락할 것이라고 예상하고 있다. 피부에 와 닿는 얘기기는 하지만 이미 LA 주변은 작년을 기점으로 10%이상 내려가고 있는 것이 사실이다. 결국 일반적인 투자 방식으로는 주택에 투자해서 단기간에 수익을 남기기가 어렵다는 전망이다. 그렇다면 일반적인 투자 방식을 따르지 않고 틈새시장을 노려보는 수밖에 없는데 이 틈새시장이 바로 은행차압매물이나 신규주택에 대한 매입이 방법이 될 수 있을 것 같다.
차압매물은 올해 말을 기점으로 대량으로 늘어날 전망이어서 현금 동원력이 있다면 대출은행과 거래해 투자를 해 보는 것이 한 가지 방법이 될 것이다. 그리고 신규주택에 대해서는 대형 개발업체의 경우 분기말이 되면 실적을 채우기 위해 미분양인 주택을 대상으로 실거래가 보다 싸게 공급하는 경우가 있다. 이러한 기회를 노려 개발업체와 거래를 한다면 손쉽게 시세차익을 노릴 수 있게 된다.
모기지 융자의 현황은 점보론(융자액 41만7,000달러 이상)을 중심으로 이자율이 크게 치솟았고 또한 대출조건 또한 까다로워진 것이 사실이다.
그러나 컨포밍론(융자액 41만7,000달러 이하)의 경우 이자율이 오히려 떨어지고 있고 대부분의 은행이 이 대출을 선호하고 있는 실정이어서 컨포밍론을 얻어 주택에 투자를 한다면 지금도 나쁜 시기는 아니다.
결국 컨포밍 론을 얻을 수 있을 정도의 현금을 보유하고 있는 투자가가 차압매물이나 신규주택을 대출기관이나 개발업체와 거래를 통해 구입하게 된다면 시세차익을 노려 볼 수 있다는 계산이 나오게 된다.
(818)357-7694

에릭 민