캐시아웃 재융자를 할까
세컨드 모기지를 얻을까

브로커들이 재융자 권하는 건 수수료 벌이 때문
기간·이자율 따져보면 세컨드 모기지 나을수도

빠듯한 월급 생활자 가정에서 가장 만만한 자금원은 홈 에퀴티. 주택 가격이 쑥쑥 오르던 시절 일반 가정의 금고 역할을 했던 홈 에퀴티는 서브프라임 사태로 신용이 잔뜩 경색된 요즈음 더 귀한 존재로 다가선다. 들어오는 돈은 빤한데 생각지도 않던 지출은 가정 경제의 허를 찌른다.
크레딧 카드 밸런스가 차곡차곡 쌓여 어느새 지불 이자가 부담스럽게 됐고, 갑자기 집에도 수리할 곳이 생겨 5만달러란 자금이 필요하게 됐다. 이런 경우 일반 가정에서는 홈 에퀴티에 손을 대는 수밖에 없다.
홈 에퀴티 융자를 받는 길은 두가지. 인출할 현금을 포함해 기존 모기지 융자를 재융자 하거나 세컨드 모기지 론을 얻는 것이다.
어느 편이 좋을까? 모기지 브로커는 캐시 아웃 재융자를 권하는데 그의 말을 따라야할까. 개인의 사정에 따라 다르므로 예를 들어 살펴보자.
40만달러 주택을 갖고 있고 퍼스트 모기지가 27만달러로 이자율은 5.5%인 경우. 모기지 브로커에게 문의해 보면 대부분 퍼스트 모기지를 재융자해서 현금을 찾아 쓰라고 권한다.
기존 모기지 27만 달러에 현금으로 빼 쓸 돈 5만달러를 합해 32만5천달러를 재융자하라는 것인데 필요한 현금은 5만 달러 소액인데 굳이 전체 액수를 재융자를 받으라고 할까.
이유는 간단하다. 캐시 아웃 재융자를 해야 브로커의 수입이 많아지기 때문이다. 캐시 아웃 재융자로 32만5천달러를 재융자 받으면 브로커는 수수료로 3천달러를 벌 수 있지만 세컨드 모기지 5만달러를 융자받을 경우 수수료로 500달러도 안 되는 수입을 올릴 수 있을 뿐이다.
브로커는 재융자를 권하지만, 자신의 사정에 따라 현명한 선택을 해야 한다. 어느 편이 더 경제적인 방법인지는 비교 계산해 보면 답이 나온다. 거주 기간과 이자율이 중요한 변수가 되는데, 앞으로 예상되는 거주 기간에 비용이 더 적게 드는 편을 선택하면 된다.
캐시 아웃 재융자의 이자율이 기존 1차 모기지 이자율 보다 높다면(:그럴 가능성이 많다), 세컨드 모기지를 얻는 편이 저렴하다.
두 옵션 중에서 하나를 선택할 때 렌더의 론 오피서(loan provider)의 조언도 액면 그대로 따를 것은 못된다. 모기지 브로커뿐 아니라 렌더 측의 론 오피서 역시 자신의 커미션이 중요하기 때문이다. 론 오피서도 융자액수의 일정 퍼센티지를 커미션으로 받기 때문에 캐시 아웃 재융자를 권하기가 쉽다.

<손영우 객원기자>