계속되는 서브프라임 파동 효과로 부동산업계뿐만 아니라 융자업계도 몸살을 앓고 있다. 융자가 이미 승인되고 펀딩을 앞둔 경우도 갑자기 프로그램이 없어졌다는 청천벽력 같은 통보를 받아 융자가 중단되고 에스크로가 깨지는 경우도 많이 일어나고 있는 실정이다.
크레딧 경색으로 투자자들이 몸을 사리고 있어 융자해 줄 돈에 제동이 걸렸다.
얼마 전까지 차용자들의 입맛에 맞게 제작되어 출현했던 융자 프로그램들이 계속되는 채무 불이행의 영향으로 자취를 감추고 있다.
특히 낮은 다운페이를 함에도 불구하고 파격적인 1%의 이자로 시작하던 옵션 ARM 프로그램은 이제 20% 이상 다운하지 않으면 얻기 힘들다. 1% 이자 프로그램은 낮은 미니멈 페이먼트로 인해 단기투자로 이익을 얻으려는 사람들에게 인기가 많았던 프로그램이었다.
이제는 모든 융자 상품들이 차용자 편에서보다는 렌더 자신들을 보호하는 쪽으로 바뀌어가고 있다고 생각하면 된다.
최근 바뀐 융자 상품들을 크레딧이 좋은 차용자에게 적용되는 A급 융자인 스탠다드 론과 크레딧이 좋지 않은 사람들에게 적용되는 서브프라임으로 나누어 정리해 본다.


1. 스탠다드 론(Standard Loan)

A. 크레딧: 얼마 전까지 620점만 되어도 A크레딧으로 융자가 가능하던 것이 지금은 최소한 680점 이상이 되어야 융자가 가능하다.
B. Loan To Value(LTV): 100%까지(80% 1차, 20% 2차) 융자가 가능했다. 하지만 지금은 100% 론은 없어졌고, 10%, 5% 다운일 경우도 2차 융자인 10%와 15%를 해주는 2nd 렌더가 없어졌으므로 PMI(Private Mortgage Insurance)를 꼭 들어야 한다.
2. Alt-A 융자일 경우
(서브프라임 포함)

A. 크레딧: 예전에는 580점도 융자가 가능했으나 지금은 640점 이하로는 융자가 힘들어졌다. 이자도 2년 고정이 7.0에서 7.5%로 시작했으나 현재는 9% 아래는 찾아보기 힘들다. 비쌀 경우 심지어는 11% 이상인 경우도 많다.
B. Loan To Value: 예전 100%까지 Easy Doc으로 융자가 가능했지만 지금은 집 가격의 90%도 융자가 쉽지 않다.

C. 점보론(융자액 41만7,000달러 이상인 경우): 예전에는 크레딧이 680점 이상인 경우 월급을 받던 자영업을 하던 인컴 서류 없이 Easy Doc이 가능했으나 현재는 자영업자에 한하여만 Easy Doc이 가능하다. 이자도 많이 올라 6%선에서 5년 고정이 가능했으나 지금은 투자자들이 없는 관계로 7.5% 이상으로 이자가 올랐다.
융자 액수의 한도도 많은 변화가 있었다. 5%나 10% 다운일 경우 최대 융자 한도액이 65만달러도 대폭 삭감되었다. 그리고 20% 다운할 경우 맥시멈 융자가 1,00만달러로 한정되어 있는 상태이다.
갑작스런 변화에 모두들 당혹해 하고 있다. 연방 정부도 크레딧 경색을 막기 위해 최대한 힘을 쓰고 있는 실정이다. 서브프라임은 이제 서브프라임 자체의 문제가 아닌 우리 모두가 함께 해야 할 문제로 부상하고 있다.
자신의 처지에 맞는 융자 프로그램을 선택하고 무리한 투기마당에 많은 사람들이 뛰어들지 않았다면 그리고 융자 은행도 서류심사를 잘해 능력이 없는 차용자들에게 융자를 해 주지 않았더라면 아마 이런 위기를 초래하지 않았을지 모른다.
모두 “내 안에 내가 너무도 많기” 때문에 일어나는 필연적인 일이라 생각된다. 마음을 차분히 갖고 피해를 최소화하기 위해 함께 노력할 때다.
(213)219-9988
브라이언 주
뉴욕융자 대표