■모기지렌더들의 생존 경쟁
지난주 칼럼에서는 최근 확산되어가는 주택융자자금 고갈 현상이 최악이 아니라 향후 더욱 심각해져야만 되는 주택시세의 시작일 뿐이라고 했었다. 그것은 현재 가장 큰 문제로 부상하고 있는 주택자금 고갈현상이 서브프라임 시장에 국한된 것이 아니라 모기지 융자 전역으로 전염되고 있기 때문이라고 했었다. 이민 생활이 20년이 넘은 한인들은 1980년대의 세이빙스 & 론(Savings & Loan)사태를 기억할 것이다. 그 때는 전국적으로 1,000개가 넘는 주택융자 은행들이 파산하고 1,250억달러의 세금을 들여 정국을 안정시켜야했던 경제역사를 기록에 남겨야 했다. 그 당시 흔들렸던 주택금융시장은 결국 90년대의 장기적 부동산 경기 하락으로 유도하는 요소가 되었다.
최근 자금난으로 세계를 놀라게 하고 있는 서브프라임 모기지 부실 사태도 그 때와 마찬가지로 이미 시작된 부동산 침체를 더욱 깊은 수렁으로 몰고 갈 것이기에 안타깝다. 매출과 수익실적에 압박을 받아야만 했던 모기지 렌더들의 경영주들은 갈수록 공격적인 융자프로그램으로 매출 경쟁을 이겨내야 했었다. 전통적인 융자 승인방식을 따른다며 자격이 미달됐던 사람들에게 돈을 너무나도 쉽게 빌려줬던 모기지 회사들이 파산하는 것은 자업자득이 아닐 수 없다. 그들의 주식가격이 하늘 높은 줄 몰랐던 때가 불과 1년밖에 안 됐었는데 이제는 자금줄이 막혀 파산 지경에까지 온 것이다.
■페이먼트 연체 폭증과 주택 차압
데이타퀵의 집계에 따르면 금년 2분기 남가주 체납등기 등록이 3만800건으로 작년에 비해 150% 폭증했다. 남가주에서 연체율이 가장 높은 지역은 부동산 투기가 가장 심했던 샌버나디노와 리버사이드였으며 가장 낮은 카운티는 LA였던 것으로 집계됐다. 집값이 많이 뛰었던 샌디에고 지역은 남가주 평균치보다 낮은 연체율을 기록, 눈길을 끈다. 캘리포니아 전체 체납등기수는 총 5만4,000건이었으며 작년에 비해 158% 증가했다. 체납등기에 등록된 홈오너들이 차압에서 탈출하는 비율은 대략 절반정도인 것을 비추어 볼 때 앞으로 2만5,000개의 차압주택이 시장에 쏟아져 나올 것으로 전망된다.
금년 2분기까지 캘리포니아 차압주택은 총 1만7,000채를 상회했다. 남가주에서는 샌디에고 카운티가 가장 낮은 차압 증가율을 보임으로 호기심을 고조시킨다. LA와 리버사이드 카운티의 차압주택수는 작년 2분기 280건 수준에서 금년 2분기 2,500건 이상으로 뛰어 올랐고 샌버나디노 카운티는 137건에서 1,489건으로 증가하는 등 캘리포니아 전체의 차압율은 무려 800%가 뛰어오르는 심각성을 나타내고 있다. 참고로 미국 3대 도시에 속해 있는 샌프란시스코의 총 차압수는 불과 49건밖에 되지 않아 2,500건이 넘는 LA와 큰 대조를 보이고 있다.
■기다리던 주택 장만 기회
2000년에서 2006년 여름까지 내려오기만을 기다렸던 주택가격은 사실상 아직도 상승세에 놓여있다. 그래서 내 첫 집장만을 꿈꿔오던 사람들은 아직도 기회를 잡지 못했거나 아니면 아까 언급한 공격형 융자상품에 대한 페이먼트로 시달리고 있을 확률이 높다. 결국 집을 샀어도 마음고생이요 안샀어도 유쾌하지 못하다. 캘리포니아 부동산 협회 (CAR)가 7월25일자로 발표한 자료에 따르면 금년 6월의 집값이 작년 같은 기간에 비해 3.2%가 더 올랐다. 그런데 그 보도자료의 헤드라인을 보면 “금년 6월 주택거래량 24.7% 급락”이라고 써있다. 집장만의 기회를 기다리고 있는 사람들에게는 관심이 가는 헤드라인이었지만 자세히 읽어 보면 거래가 줄어 든 것이지 집값은 오히려 올랐다는 내용이다. 하지만 이제는 기다렸던 그 집장만의 기회가 현실화될 것으로 보인다. 위에서 설명한데로 체납율과 차압율 폭증이 집값을 떨어뜨리면서 주택 구매에 대한 입맛이 좋게 만들 것이다. 그것은 주택경기 침체에 종지부를 생각보다 일찍 찍는 원인으로 작용할 것이다. 지금부터 대비하여 집장만과투자의 기회를 엿보는 자세를 취할 때라고 생각한다.

(800)429-0014
토마스 박
<시너지 부동산 대표>