손님들에게 가끔 코사인(co-sign)에 대해 문의 전화를 받는 경우가 있다. 크레딧이 없어서 집을 사고 싶은데 친구나 친척 또는 아는 사람 이름으로 살 수 있는지 아니면 아는 사람이 코사인을 해준다고 하니 주택을 구입할 수 있는지 알아보는 경우다.
많은 사람들이 코사인에 대한 분명한 뜻을 잘못 이해하고 있는 경우가 많은 것 같다. 코사인은 쉽게 말하자면 남의 빛 보증을 서주는 것이며 동시에 소유권을 갖는 경우다.
코사인을 받은 사람은 매달 은행 융자금을 납부시간 안에 페이먼트를 잘 해서 좋은 크레딧을 만들어가고 코사인을 해 주는 사람은 코사인을 받은 사람이 은행 융자금을 제 시간 안에 납부를 잘하면 다행이지만 제 시간 안에 납부하지 않으면 대신 납부를 해야 하거나 아니면 크레딧이 나빠지기 때문에 큰 피해를 보게 된다.
우리 모두가 알고 있듯이 미국생활은 크레딧이 나쁘면 생활하는데 여러 가지로 불편함을 느끼게 된다. 그래서 속된 표현으로 부모와 자식 간에도 코사인을 안 해 준다고 이야기들을 한다.
자동차를 구입하는 경우에는 코사인이 가능한 것으로 알고 있다. 바이어가 크레딧이 없을 경우 크레딧을 만들기 위해 크레딧 좋은 사람이 코사인을 해서 같이 자동차를 구입하면 크레딧이 없는 바이어는 매달 내는 페이먼트를 제 시간 안에 납부를 잘 해서 자동차 융자가 만기가 되면 남의 도움 없이 개인적으로 사용할 수 있는 크레딧이 생기게 된다.
부동산의 경우에는 코사인이 없다. 현금으로 부동산을 구입하는 경우를 제외하고는 부동산을 구입 때는 은행 융자가 항상 포함된다. 부동산 융자서류에는 차용인(borrow)과 공동 차용인(co-borrow)으로 나누어진다. 은행 융자금을 빌리는 사람을 말한다. 바이어가 크레딧이 좋지 않아서 다른 사람의 이름으로 부동산을 구입하게 되면 그 부동산 소유권과 은행 융자금에 대한 납부 책임은 전적으로 크레딧을 빌려준 사람한테 있다. 즉 크레딧이 없는 바이어가 크레딧이 좋은 다른 사람 이름으로 부동산을 구입해 주게 되는 것이다. 만약에 그 다른 사람이 부동산을 처분해 버리면 변상을 요구할 수 없다.
다른 사람의 이름으로 부동산을 구입하는 경우는 쉽게 할 수 있는 경우는 아니다. 그렇지만 부득이한 경우에는 에스크로가 끝나기 전에 소유권 포기 증서(quit claim deed)를 받아두고 에스크로가 끝나자마자 바로 카운티에 등록시켜 재산권을 보호하는 것이 중요하다. 부동산 소유권을 이전시켰어도 은행 융자에 대한 책임은 다른 사람의 이름으로 남아있고 세금 혜택도 받을 수 없으므로 매달 내는 은행 융자금을 제 시간 안에 납부하고 빠른 시간 안에 재 융자를 받아 은행 융자도 바이어의 이름으로 바꾸는 것이 중요하다.
서로 잘 아는 사이라서, 신용이 좋은 분이라서, 같은 한국 사람이니까, 신앙이 좋은 사람이라서 등등의 이유로 구두계약을 하고 피해를 보는 경우가 우리가 생각하는 것보다 많다는 것이다. 문제는 모르는 사람한테는 당하지 않고 꼭 잘 아는 사람한테 당하는 경우다. 문서로 남기는 것을 습관화시키는 것이 중요하다. 부동산에서는 “Everything has to be in writing” 제일 중요한 문구이다.
(818)399-4439
알렉스 김
팀프로 부동산 대표