투자용 건물이란 일정 금액을 투자한 후 부동산을 통해 수입이 생기는 부동산을 말한다. 투자용 건물은 보통 office, industrial, retail, multifamily 4가지의 건물로 분류하는 것이 보통이다.
첫째, 오피스 빌딩(office property)은 높이에 따라 아래와 같이 3종류로 나뉘게 된다.
Low-rise: 6층까지 높이의 빌딩을 칭한다.
Mid-rise: 7~25층 높이의 빌딩을 칭한다.
High-rise: 25층 이상의 높이의 빌딩을 칭한다.
오피스 빌딩은 빌딩이 내부, 외부 등이 얼마나 현대식으로 업데이트되어 있는가에 따라 A, B, C등급으로 나뉘게 된다. B, C급의 오피스 빌딩은 A급에 비해 렌트비가 상대적으로 적게 받을 수밖에 없게 된다.
둘째, 산업용 건물은 다음과 같이 구별하는 것이 보통이다.
벌크(Bulk): 거의 내부에 아무 시설도 없이 창고와 같이 오픈구조로 되어 있는 건물을 부를 때 쓴다. 벌크 건물은 사이즈 면에서 대략 5만스퀘어피트 되는 정도의 건물을 칭한다. 벌크는 창고와 달리 건물 내부에 거의 오피스가 없는 것이 보통이다.
창고(Warehouse): 위의 벌크와 비슷한 구조이지만 전체 면적의 대략 5~25% 정도가 오피스용으로 사용되는 것이 보통이다. 로딩닥(loading dock)을 가지고 있어 컨테이너 등으로 쉽게 물품을 입·출입할 수 있다.
공장(Manufacturing): 어떤 제품을 생산하기 위해 시설을 갖추어 놓은 건물이다. 제품생산을 위해 특별히 디자인된 경우가 대부분이므로 다른 종목의 물건을 생산하기 위해서는 공장내부를 거의 새로 공사해야 하는 단점이 있다.
Industrial park: 큰 단지 안에 오피스, 공장, 창고 등을 복합적으로 갖추고 있는 형태의 부동산이다. 규모면에서 산업용 부동산 중 큰 규모에 속하게 된다.
셋째, retail 건물이다. 우리가 흔히 매일 주변에서 볼 수 있는 형태의 부동산이다. 샤핑센터는 규모나 입주해 있는 스토어의 특성에 의해 다음과 같이 구분하게 된다.
Neighborhood center, com-munity center: 수퍼마겟, 드럭스토어, 옷가게, 스포츠용품점 등 일상생활에 필요한 것을 공급할 수 있는 샤핑센터의 형태이다.
Regional center, power center: 대형 디스카운트 스토아 (타겟, K-Mart, 월마트 등), 대형 의류점, 백화점 등이 몰려있는 몰 등을 칭할 때 쓰인다.
아웃릿 center: 주로 관광지에 모여 있는 수십, 수백개의 상점들이 유명 제품을 싸게 파는 곳을 칭한다. LA Citadel이나 팜스프링스의 아웃릿이 대표적인 곳이다.
스트립 건물(commercial strip): 길가에 있는 조그마한 규모의 상점들이 있는 적은 규모의 샤핑센터다.
투자용 건물의 마지막으로 multi family 건물을 들 수 있다. 투자용 건물 중 가장 기본이다. 작은 것은 2~4유닛에서부터 몇백 유닛 이상 되는 대형 컴플렉스도 있다. 일반 투자자들 중 개인 혼자 투자하는 경우 보통 50유닛 이하에 투자하는 것이 보통이다. 50유닛 이상 되면 투자 금액도 혼자 담당하기에 벅찰 뿐더러 여러 가지 관리상의 이유로 주로 파트너십으로 투자하는 것이 보통이다. Multifamily 건물은 한인들이 가장 많이 투자하는 부분이기도 하다. 위의 4가지 종류에는 안 들어가지만 투자용 부동산으로는 땅, 호텔, 병원, 양로원, 식당, 극장 건물도 있다.
투자용 건물은 부동산 종류에 따라 성격이 크게 다르므로 일률적으로 비교하기는 어렵다. 또 투자 부동산의 종류에 따라 발생되는 경비도 각각 다를 뿐더러 관리면에서도 여러 가지로 다른 특성을 가지고 있음을 주지해야 한다. 투자용 부동산은 특수 용어들을 주로 사용하므로 일단 이러한 용어들에 익숙해지는 것이 투자용 건물 구매 때 필수항목이다.
(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장