부동산 매매 시 바이어, 셀러 모두는 여러개의 험한(?) 산을 넘어야 바이어는 키를 건네받고 셀러는 매매대금을 받아 매매가 종료되는 대단원의 막을 내리게 되는 것이다. 구매의사를 밝히는 오퍼에서 부터 에스크로가 끝나기 까지 많은 절차들이 있지만 거래의 성패를 가름짓는 가장 큰 절차는 바로 융자가 아닌가 싶다.
은행에서 융자를 받기 위해서는 반드시 부동산 감정(appraisal)이라는 과정을 거치게 된다. 부동산 감정이란 매매대상의 부동산을 현재 마켓상황에서 얼마나 빨리, 어느 가격에 팔 수 있는가를 가름해 보는 것이다. 따라서 부동산 감정서는 은행등의 융자기관에서 부동산을 담보로 돈을 빌리는 경우에는 반드시 필요한 서류이다. 융자기관은 감정사가 제출한 감정보고서를 통해 융자 승인 여부를 최종 결정하게 된다.
부동산 감정은 아무나 할 수 있는 것이 아니라 반드시 부동산 감정 자격증을 가진 사람이 해야 한다. 부동산 감정사는 다음의 3단계의 등급으로 나뉘게 된다. 주로 주택 소규모 부동산 만을 감정할 수 있는 residential license와 그 윗단계인 4유닛 이하의 모든 주택을 감정할 수 있는 certified residential license, 상업용 부동산등 모든 종류의 부동산을 감정할 수 있는 가장 높은 단계인 general license로 분류 된다. 감정에 소요되는 비용도 적게는 수백달러부터 많게는 1만달러 이상이 소요되는 것도 있다. 보통 주택 구입의 경우 한인들은 은행에서 자신이 직접 융자 신청을 하기 보다는 융자 수속을 대행해 주는 융자 수속 전문인을 통해 하는 경우가 대부분이다. 이 경우 감정사는 미리 감정 수수료를 바이어로부터 요구하게 된다. 은행은 주택과 같은 소규모 융자시에는 융자에이전트가 자체 감정사를 선정 감정하는것을 허락하는것이 보통이지만 융자금액이 비교적 큰 커머셜 융자에 해당하는 5유닛이상의 아파트나 상가, 혹은 오피스 빌딩등의 커머셜 빌딩의 감정은 은행에서 직접 자신들이 거래하는 감정사를 고용, 감정보고서를 받게 된다. 이유는 은행으로서는 융자금액이 커서 융자에 따른 위험도도 높을 뿐더러 자신이 고용한 감정사를 사용하므로 공정성을 기하기 위함이다. 또 비용도 일반 주택 감정과 달리 최소 2,000달러 이상이 소요된다. 이 때문에 한인중에는 주택이나 4유닛에 주로 투자하다가 처음으로 커머셜이나 조금 큰 규모의 아파트로 투자의 방향을 옮기는 분중에는 갑자기 늘어난 감정료 때문에 종종 은행과 실랑이를(?) 벌이는 일도 있다.
주택 감정보고서에는 감정대상주택과 가장 비슷한 조건의 주택 3채 이상을 비교해 놓게 된다.
또 현재 그 지역의 부동산 시장에 대한 평가와 함께감정 해당 주택을 매매하는데 소요될수 있는 예상 시일을 제시한다. 감정주택 가격에 중대한 영향을 줄 수 있는 치명적인 단점들이 있는지도 조사 감정서에 포함하게 된다.
주택 감정가는 주로 아래와 같은 두가지 방법을 사용 최종 결론에 이르게 된다. 첫째방식은 Sales comparison Approach 이다. 주변의 비슷한 조건의 주택들의 최근 매매가격을 기준으로 감정가격을 산출하는 방법이다. 둘재 방식은 Cost Approach이다. 주로 새로지은 주택을 감정할때 쓰는 방법으로 만약 화재나 혹은 기타 사정에 해당 주택이 파손됐을 경우 다시 주택을 건축하는데 소요될 비용을 기준으로 감정가격을 산출하는 방법이다.
감정가가 매매가격에 비슷하게 나오면 다행이지만 만약 매매가격미만으로 나오는 경우는 바이어와 셀러는 다시한번 협상테이블에 앉을 수 밖에 없다. 바이어는 감정가가 낮게 나왔으므로 불만일 수 밖에 없고 셀러는 왜 자신의 주택 가격이 그 정도 밖에 안되는냐고 항의를 하게 된다. 잘가고 있던 거래가 엉뚱한(?) 방향으로가기 시작하는것도 바로 이 감정가 때문이다. 이경우 매매를 중계하는 에이전트의 역활이 무엇보다 중요하게 된다. 바이어중에는 감정가격이 더 높게 나올것을 기대했는데 감정가격이 자신의 구입가격에 비슷한 금액이 나오는것을 보고 실망하시는 분들이 있다. 심지어는 구입을 포기하시는 분들도 있다. 하지만 대부분의 감정사는 구입대상 주택의 감정가격이 실제보다 높게 나와도 감정보고서에는 구입가격에 근사한 가격을 제시하는 경우가 대부분이므로 실망할 필요는 전혀 없다. 감정가에 따라 바이어와 셀러 모두 민감하게 반응할 수 밖에 없다. 바이어나 셀러모두 조금씩 서로 양보해서 서로의 수고의 땀(?)을 한순간에 버리는 실수를 범하지 말아야 하겠다.
(213)674-0959

스티븐 김 / 아메리카 부동산 부사장