“연령으로 파악했을 때 주택의 최초 구매시점은 31세에 몰려 있으며 세컨드 홈 구매는 41세가 피크타임이다. 베이비 붐 세대의 정점은 1986~2003년의 기간이며 그 이후 42~49세에 접어들면 구매의 열기가 급랭한다. 2003년부터 주택 공급이 넘쳐나 2005년까지 완만한 상승을 타는 것이 고작일 것이다. 특히 2011~2014년에 가장 큰 하락을 보일 것이다. 오를 때 많이 올랐던 만큼 하락 때에도 40~50% 폭락하게 되어 있다.”
해리 덴트의 예언서는 그렇게 이어졌다. 주기적으로 반복되는 나선형의 경제 흐름을 파악해야만 부를 창출할 수 있는 길이 보이며 대호황은 기술 혁신과 함께 찾아온다고 그는 단언했다.
해리 덴트는 1980년대 후반 월가에서 “미친 놈”이란 호칭을 들었던 사람이다. 그는 당시 3,000을 밑돌던 다우지수가 2000년 초 1만포인트까지 오를 것으로 예상했다. 이런 그의 전망은 놀랍게도 시간이 흐르면서 맞아 들어갔다. 덴트는 10년이 지난 1998년 ‘부의 패턴’(The Roaring 2000s)이란 책에서 2009년이나 2010년 초에 다우지수가 3만5,000에서 4만까지 갈 것이라는 전망에 또 다시 도전장을 내밀었다.
“나스닥은 1만3,000 정도로 예상하지만 2만까지 오를 수도 있다. 한국의 종합주가지수는 그 즈음에 4,000~5,000까지 상승할 수 있을 것이다. 2010년 이후에는 일본의 10년 불황보다 더 길고 깊은 불황이 온다.
다우는 그 후 70~80%, 나스닥은 90% 이상 대폭락하면서 2010~2022년 사이 초약세장이 덮칠 것이다. 한국이나 중국은 소비 증가와 인터넷 붐에 힘입어 미국보다 10년 정도 호경기가 더 연장될 것이다. 신기술 혁신을 따라 잡는 순발력을 발휘하면서 동시에 빠르고 왕성한 소비를 할 수 있는 인구층이 2020년까지 늘어나기 때문에 한국 시장의 미래는 밝다고 본다.”
그는 한편 ‘신 백만장자 시대’의 출현을 선언하였다. 전 세계적으로 제2의 호황기를 맞아 백만장자의 숫자가 2009년까지 전체가구 수의 15%인 1,500만가구까지 팽창할 것으로 내다봤다. 중산층 기준은 100만달러의 순자산과 10만달러 이상 연 수입으로 상향 조정되며 500만달러 이상의 순자산을 보유하는 부유층이 1999년에 59만명에서 2010년에는 200만명으로 급증할 것으로 예상했다. 부의 원천이 주식의 수익에 근거한다고 보았다.
“고가의 주택이나 주식을 팔려는 사람은 대략 2009년 이전에 정리하라. 2010년은 이미 막차 시즌이다. 주택을 사려는 사람은 2013~2014년까지 참고 기다렸다가 폭락하게 되면 전성기 가격의 반값 이하로 사라.” 그의 예언대로 모든 것이 맞아 떨어질 것인가. 오늘, 우리의 현실은 어떠한가. 지난주에 중국 상하이 지수가 폭락하면서 검은 화요일을 연출했다. 그 여파로 전 세계 증시가 혼조세를 보이고 있다.
앨런 그린스펀 전 연방준비제도이사회(FRB) 의장은 지난 26일 “올해 말부터 미국 경기가 후퇴 기조에 접어들 수 있다”며 미국 경기 연착륙에 대한 우려를 제기하기도 했다.
또한 신규주택 판매량이 급감하는 가운데 전국 부동산협회(NAR)가 이날 발표한 1월 중 주택 중간 판매가격은 전년 대비 3.1% 떨어져 6개월 연속 하락세를 이어갔다.
적어도 단기 지표상으로는 덴트의 전망과 괴리가 발생할 기능성은 얼마든지 잠복해 있다. 예언은 글자 그대로 예언일 뿐인데 무심코 신뢰해서도 안 되지만 그렇다고 덮어두고 무시할 일도 아니다. 때때로 참고하며 유의하면 좋을 것이다. (213)590-5001 luxtrader@naver.com

김준하 <윈 부동산 기획실장>