“증시 호황이 이어지면서 오는 2009~2010년에 다우지수가 3만8,000~4만선까지 오를 것이다. 그 시기를 정점으로 2010년부터 세기적인 경제 공황이 찾아온다. 마치 1920년대에 증시가 강세장을 펼치다가 최대의 공황으로 이어진 것과 같은 맥락이다. 이러한 불황은 2010년부터 2022년 무렵까지 이어지게 되며 그 하락과 침체는 대공황 때보다도 더욱 심각한 양상을 보일 것이다. 이 시기는 주식 폭락을 동반하게 되며 미국 역사상 가장 큰 경기하락으로 연결될 것이다. 주식시장은 지지부진한 장기적 침체를 겪은 뒤 2040년에나 가서야 새로운 상승세를 맞게 될 것이다.”
뉴욕 월가의 유명한 경제 예측가인 해리 S. 덴트(Harry S. Dent)는 그의 저서 ‘버블 붐: 세계경제 대예측’에서 이렇게 주식시장을 예언한 바 있다. 그는 더불어 미래의 세계 경제가 공황에 빠질 것을 심각하게 예고하는 한편 2010년 전까지가 돈을 벌 수 있는 마지막 호황기라며 이 기회를 살려 백만장자가 되어 차후 불황에 대비할 것을 권고하고 있다.
지난주에 다우지수가 연일 사상 최고치를 경신하면서 상승 가도를 달리자 주식시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 한국 증시도 전주에 최고치를 경신하면서 고공행진에 나섰으며 중국 상하이 지수와 일본 닛케이지수도 외국인의 매수세에 힘입어 기록적인 상승세를 타고 있다. 일각에서 과열 증시에 대한 비관론이 제시되고 있지만 글로벌 자금의 풍부한 투자펀드를 바탕으로 상승기조가 당분간 지속될 것이라는 전망이 우세하다. 특히 중국과 인도 그리고 대만 태국 등 아시안 이머징 마켓에 대한 관심이 높아지고 있는 즈음이다.
주식과 부동산은 과연 어떤 상관관계가 있을까. 주식은 기업 실적과 경제지표 그리고 투자심리에 민감한 반면 부동산 가격은 인구증감과 소득수준, 부동산 정책, 수급, 물가, 고용, 금리 등의 요인에 따라 변동한다. 경기 변동에 따라 변화를 모색하는 두 시장은 서로 직접적인 영향권에 들어 있지는 않으나 상호 보완적인 역할을 주고받는다. 자금의 흐름상으로는 투자 대상으로서 대체 관계를 형성하고 있으며 경기 변화에는 시차를 두고 순환의 관계로 만난다. 때로는 두 자산이 같은 방향으로 움직이기도 한다. 부동산 가격이 하락하면 돈이 증시로 몰려 주가가 오르는 게 아니라 소비 및 투자 심리를 위축시켜 주가가 급락하는 자산 동반하락 현상이 나타나기도 하는 것이다.
그러나 대체적으로 부동산 경기는 증권 시장이 활황을 보인 시점으로부터 약 1년 정도 지난 후에 풀리게 되고 일반 경기가 침체를 벗어나서 활성화되어 가계소득이 늘어남에 따라 6~9개월이 지난 시점부터 본격적인 회복세에 접어드는 것으로 알려져 있다. 주식이 경기를 앞질러 가고 부동산은 그에 후행한다는 이론이다.
최고의 수익률을 올리는 기술은 타이밍의 포착에 있다. 증권시장에서는 경기 저점이 다가오기 6월 전에 주식을 사서 경기의 최고 정점에 닿기 13개월 전에 팔고 채권시장에서는 저점이 지난 5∼6개월 후에 사서 정점이 지난 12개월 후에 파는 것이 효율적이며 부동산 시장에서는 경기 저점으로부터 11∼12개월 후에 매물을 사서 경기 지표상 최고점으로부터 14개월 지난 후에 팔아치우는 것이 최상의 타이밍이라는 경영학회의 연구 보고가 있었다.
그렇다면 우리가 살아가는 이 시대는 어느 지점의 경기 흐름을 타고 있는가. 주택시장은 지금 어디쯤 가고 있을까. 부동산 시장에도 앞으로 제2차 버블 붐의 시대가 도래할 것인가. 이에 관한 해답을 찾아내야 할 시점이다.
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김준하 <윈 부동산 기획실장>