혼자서는 벅찬데…
우리 공동매입 하세

‘혼자 사기가 벅차다면 공동으로 구입하자’
미국에서 가족이나 친지가 부동산을 공동으로 구입하는 사례가 크게 늘고 있다. 부동산 가격이 오르면서 혼자 사기보다는 2~3명이 돈을 모아 더 크고 좋은 부동산을 구입하는 것이다. 특히 주 거주용 주택보다는 투자용이나 휴가용 별장을 사는데 이같은 공동구입이 늘고 있다.


<두 사람 이상이 돈을 모아 부동산을 구입하는 사례가 많아지면서 이에 맞는 모기지 상품까지 등장하고 있다>

신뢰·재정능력 꼼꼼히 체크… 계약서는 자세히
소유권은 ‘Tenancy-in Common’이 일반적
맞춤형 모기지 상품 많아… 신청자격 까다로운편

▲파트너 선정은 중요하다
공동 구입 때 가장 주의할 점은 파트너를 잘 고르는 것이다. 서로 성격은 맞는지, 오랜 기간을 두고 친분을 나누면서 서로에 대해 신뢰를 할 수 있는지, 또 재정적 능력은 있는지 등을 꼼꼼하게 고려해야 한다. 특히 구입하는 부동산이 임대를 목적으로 한 투자용 부동산이 아니라 가족이 서로 교대로 사용하게 될 휴가용 별장인 경우는 더더욱 중요하다.
같은 시간대에 사용하지 않더라도 같은 별장을 사용하게 되면 가구배치와 데코레이션, 청소 등의 현실적인 문제에 접하게 되는 것이다.
친분은 친분이고 수만, 수십만달러가 투자되는 부동산 구입과 사용 시 얼굴을 붉히고 싸우는 일이 없도록 미리 계약서를 작성하는 것이 좋다. 계약서는 내용이 자세할수록 좋다.
누가 언제 얼마나 사용할지, 함께 사용할 때는 누가 마스터 베드룸을 사용할지, 임대를 할 경우 흡연자나 어린 자녀가 있어도 괜찮은지 등을 생각해야 한다. 별것 아닌 것 같지만 애완용 동물 허용 여부를 놓고 계약이 파기되는 경우도 적지 않다.
임대 수입은 얼마나 설정할지, 임대 수입은 어떻게 나누고, 공동 소유주가 사용할 때의 임대료는 어떻게 설정할지도 고려 사안이다.

▲부동산 소유권은 명확하게
공동으로 부동산을 구입할 때 가장 중요한 것은 소유권을 명확하게 하는 것이다. 공동 구입 때 사실상 유일한 소유권 대안은 법적으로 ‘Tenancy-in-Common’ 개념의 소유권이다. 이 소유권은 2명 이상이 각각 부동산에 대한 지분을 가질 수 있도록 허용하지만 가장 중요한 점은 소유권자가 각각 상속자를 정할 수 있다는 것이다. 예를 들어 25% 지분을 갖고 있는 소유자가 사망했을 때 미리 유언을 통해 자신의 25% 지분을 원하는 사람에게 상속할 수 있는 것이다. 반면 부부가 공동으로 부동산을 구입할 때 주로 많이 지정하는 ‘Joint Tenancy’는 부동산의 전체 또는 부분적 소유권이 사망 시 공동 소유자에게 자동적으로 넘어가게 된다.
일부 주나 카운티의 규정도 있을 수 있어 유의해야 한다. 캘리포니아주의 경우 공동 소유주가 10명 이상일 경우 특별 허가 절차를 거쳐야 한다.
반면 플로리다주는 7명 이상이면 특별 허가 절차를 받아야 한다.


<부동산 공동구입은 거주용보다는 투자용이나 휴가 별장용에 많다>

▲공동 구입자 위한 모기지
공동 구입이 최근 몇 년간 증가한 가장 큰 이유는 공동 구입자를 위한 모기지 상품이 많이 등장해서 융자받기가 쉬워진 점을 꼽을 수 있다. 공동 구입자를 위한 모기지는 크게 두 가지로 나눌 수 있는데 모기지는 하나지만 여러 사람이 페이먼트를 함께 하는 경우가 첫째이다. 두 번째로 공동 구입자가 각각 자신이 부담해야 하는 액수에 대한 모기지를 따로 발급받아 페이먼트를 책임지는 것이다.
부동산 공동 구입 모기지 상품을 많이 판매하고 있는 ‘Carteret Mortgage’사의 모기지는 공동 구입자 수에 따라 4분의1에서 12분의1까지 융자액수를 나눌 수 있다.
단 공동 구입 모기지의 경우 신청자격이 일반 모기지보다 약간 까다로울 수 있다.
공동 구입 모기지의 경우 대부분의 렌더는 신청자의 크레딧 점수(FICO score)를 700점 이상을 요구하며 상환기간도 3, 5, 7, 10년으로 제한하는 경우가 많다. 일반 모기지처럼 15년이나 30년 상환기간이 없는 이유는 워낙 새로운 상품이다 보니 공동 부동산에 대한 차압률 통계가 아직 뒷받침되지 않고 있기 때문이다.
부동산 공동구입 사례는 앞으로도 계속 증가할 수밖에 없다. 높은 가격대의 부동산이 상승 시가와 상승률도 더 높은 경우가 많은 만큼 혼자서 낮은 가격대의 부동산을 구입하는 것보다 더 많은 차익을 남길 수 있기 때문이다.

<조환동 기자>