한 분이 건물을 구입하려고 하는데 에스크로를 열고 조사를 해보니 ‘지역권’(easement)이 너무 많은 것 같아서 이것이 정상이냐고 문의를 해왔다. 또한 그 건물이 ‘강제 수용령’(eminent domain)에 걸릴 수 있는 가능성이 있는데 어떻게 알아보느냐고 질문해왔다. 지역권은 주인이 아닌 타인이 토지를 사용할 수 있는 권한을 말하는데 두 종류가 있다. 자신의 토지에 들어가는 길이 없어서 불가피 남을 토지를 지나서 가는 통행 사용권을 ‘이지먼트 어펄테넌트’(easement appurtenant) 라고 한다. ‘이지먼트 인 그로스’(easement in gross)의 가장 대표적인 예는 토지에 전화, 배수 등의 서비스 라인을 설치할 수 있는 권리를 말한다. 이 지역권들은 잘 조사해 보아야 한다. 왜냐하면 이들은 건물 개발에 지장을 초래할 수 있다. 예를 들어 옆 토지로 들어가는 통행 지역권이 있으면 그 것을 막는 건물을 지을 수 없으며, 전화선이 지나가면 그 선보다 더 높은 건물을 지을 수 없다. 땅 속에 있는 개스관이나 배수관에 종종 서비스를 하여야 하면 그 위에 건물을 지을 수 없다.
한 토지 또는 건물을 구입하려고 타이틀 회사에 타이틀 예비 보고서인 ‘프리림’(preliminary title report)을 신청하면 그 보고서에 지역권이 나와 있다. 그 리스트를 보면서 타이틀 회사에게 지역권의 정확한 위치와 면적을 나타내는 ‘프랏이드 이지먼트’(plotted easements)를 보내 달라고 한다. 그리고 누가, 어떤 용도를 위해서 그 곳에 설치했는지를 알아낸다. 이 이지먼트와 비슷하며 밀접한 연관이 있는 것이 CC&R이다. 이것은 커버넌트, 컨디션, 리스트릭션(covenants, conditions and restrictions)의 준말로 그 토지 또는 건물에 있는 규제 조항을 이야기 한다.
최근 경험한 CC&R의 경우를 살펴보자. 한 건물을 가지고 있는 손님이 옆에 조그만 건물이 있는 토지를 매입하여 건물을 짓고자 하였다. 에스크로를 열고 타이틀 서류를 점검하다가 보니 몇 개의 CC&R 나왔다. 타이틀 회사에 그 서류의 원본을 요청하여서 보니 1906년도에 셀러가 바이어에게 매매할 당시에 규제한 것으로 토지 경계선에서 30피트 안에는 건물을 짓지 못하게 하는 조항이었다. 그 규제가 적용되는 이웃 건물들도 이 조항을 무시하고 30피트 안에 건물을 건립해 놓았다. 이웃이 다 그렇게 하였기 때문에 무시를 할 수 있지만 혹시 몰라서 부동산 전문 변호사에게 자문을 구하니 거의 가능성은 없지만 그 1906년의 셀러가 살아있다면 혹시 위반 사항을 가지고 소송을 할 수 있다고 하였다. 타이틀 회사와 상의한 후에 만에 하나 소송이 걸리면 타이틀 회사가 소송에 대한 책임을 지기로 각서를 받아서 일을 진행하였다.
강제 수용령은 정부에서 개인의 부동산을 시장가격을 주고 강제로 구입하는 것이다. 건물을 구입할 때 만일 그 건물이 강제 수용령에 걸렸을 가능성이 있으면 시 재개발국에 알아본다. 그 곳에서는 개개인의 부동산이 에미넌트 도메인에 포함된다고 정확히 얘기하지는 않아도 그 계획이 있는 지역을 가르쳐 줄 수 있다. 그 지역을 보면서 매입하려는 부동산이 그 안에 포함되어 있는지를 알아본다. 어떤 경우에는 재개발국 회의록에도 이런 계획이 나타나 있을 수 있다. 그 다음에 알아볼 부서는 경제개발국(economic development department)이며 시계획관(city planner)도 재개발국 회의에 참석을 하므로 계획관을 통해서 알아볼 수 있다.
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정학정 <상업용 전문 Charles Dunn Co.>