몇 주 전 “기다려야 되나요”라는 제목으로 본란을 통하여 글을 쓴 적이 있는데 여러 투자가 들이 관심을 표명했다. 모든 투자자들은 투자액에 대한 수익률에 관심을 갖게 된다. 물론 현재의 수익률보다는 장차 수익이 발생할 가능성이 있는 매물에 더 중점을 두고 투자 대상을 정하는 경우를 제외하고 하는 말이다.
최근 왜 투자 수요가 감소하는 것일까? 많은 사람들은 투자 수익률을 은행 이자 수익률과 비교하게 된다. 한 동안 예금 수익률이 2% 미만일 때는 은행에 잠자던 모든 자금이 부동산에 몰리는 경향이 있어서 그 수요가 급증했다.
수요가 늘면 투자 수익률(cap rate)은 낮아져 같은 부동산 수입인데도 불구하고 가격이 높아지는 결과를 초래하게 된다. 위에 언급한 캡 레잇이 10%로 부동산 가격이 형성되어 있는데 은행 예금 수익률이 2% 미만이었다면 어느 투자자들이 자신의 자금을 은행에 예치하겠는가? 너도 나도 모두 부동산에 투자할 생각이 지배적이어서 수요가 폭증한 것이다.
하지만 은행이자 수익률이 6%대에 육박한 지금 부동산 캡 레잇이 6~6.5% 정도로 형성된 현실을 감안하면 부동산 수요는 줄 수밖에 없는 실정이라고 본다. 좀 더 구체적으로 설명하면 현실적으로 평균 6.5%의 캡 레잇인 부동산 가격에서 35%의 캐시를 다운하고 상업용 부동산을 매입했다면 현금 투자 수익률(cash on cash)이 6%가 되어 은행 예금이자 수익률 6%에 일치하기 위해서는 부동산 융자액에 대한 이자율이 약 5.5% 정도가 되어야 가능하게 된다.
그러나 현재 부동산 대출 이자는 좋은 조건일 경우 상업용이 7.5%라고 가정한다면 현재 부동산 매입 가격에 35%를 캐시다운 하고 투자한 투자가의 현금 투자 수익률은 3%로 은행예금 수익률 6%의 절반에 해당되는 것이다. 물론 현금투자 수익률이 제로인 때도 부동산 투자가 활발했던 시기와 비교하면 아직도 ‘포지티브 캐시플로’라고 말할 수는 있겠다.
부동산 융자 이자율이 내려가 주든지 아니면 캡 레잇이 올라서 부동산 가격이 내려가든지 하는 변화가 있을 때 투자자들의 행보는 빨라질 수 있을 것이다.
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조셉 김 <뉴스타 부동산 LA>