이자 오르는 시점엔 불리할수도

이자율은 오름세를 나타내고 있지만 현재의 이자율도 그렇게 나쁘지 않다는 판단아래 금리 가 더 상승하기 전 에퀴티를 활용해 융자를 하려는 주택소유주들도 종종 볼 수 있다. 그러나 집값이 올라 에퀴티가 쌓였다해도 요즘처럼 이자율이 오르는 시점에서는 에퀴티 융자가 반드시 바람직하지 않다는 지적도 있다. 전문가들은 에퀴티의 장단점을 꼼꼼히 챙기라고 조언한다. 에퀴티를 이용한 융자에는 리파이낸싱, 홈에퀴티론, 홈에퀴티 라인 오브 크레딧 등이 있다. 이들 융자에 대해 살펴본다.

■ 리파이낸싱
이자율 차이 1.5%P는 돼야 의미있어
융자 수수료나 에스크로 비용 부담해야

■ 홈에퀴티론
세금혜택은 최고 10만달러까지
벌룬 페이먼트 액수와 페널티 확인을

■ 라인오브 크레딧
절차 간단하고 빠른시일내 돈 빌려
단기간내 갚을거면 에퀴티론보다 유리

▲리파이낸싱
‘1.5% 차이’를 명심하라. 주택을 장만했을 때와 현재의 이자율이 1.5%P 이상 차이 날 때 리파이낸싱을 하라는 것이 전문가들의 한결같은 조언이다. 리파이낸싱 할 때 원래 융자액에 맞춘 밸런스만 재융자 한다면 페이먼트가 줄고 특히 모기지보험(PMI)까지 내고 있는 상황이라면 집값 상승으로 인한 에퀴티가 다운페이먼트에 더해져 PMI 보험료까지 절감할 수 있게 된다.
그러나 리파이낸싱 역시 첫 융자때와 똑같은 절차를 거치게 되므로 융자 수수료나 에스크로 비용을 부담해야 한다.

▲홈에퀴티론
융자와는 관계없이 주택가 상승에 따른 에퀴티를 이용, 2차 융자를 통해 현금을 융통할 수 있다. 일반적으로 10-20년 고정 프로그램을 이용, 1차 융자처럼 월 일정액의 모기지 페이먼트를 낸다.
그러나 홈에퀴티론은 재융자 이자율보다 높은 게 흠이다. 만약 집값 시세보다 더 많은 액수의 융자를 할 경우 빠른 시일내 갚을 수 있는 액수가 아니라면 이자 부담액을 계산할 때 그다지 좋은 프로그램이 아닐 수도 있다. 또한 홈에퀴티론의 세금 혜택은 최고 10만달러까지로 이보다 많은 금액이라면 전액 세금 공제 혜택을 받을 수 없다. 또 홈에퀴티론을 할 때는 반드시 벌룬 페이먼트 액수와 상환기간 이전에 갚을 경우 페널티가 있는지 확인해야 한다.

▲홈에퀴티 라인 오브 크레딧
일반 크레딧카드를 오픈하는 것처럼 절차가 간단하고 빠른 시일내 융자할 수 있다는 게 장점. 또 크레딧카드와 마찬가지로 돈을 빌리기 전에는 이자를 내지 않는다. 그러나 크레딧카드처럼 변동 이자율이 적용, 처음에는 낮게 책정되지만 사용액이 늘면서 이자율이 상승하며 돈을 쓸 때마다 수수료가 부과된다. 하지만 변동 이자율로 낮게 적용되므로 단기간내 갚을 예정이라면 홈에퀴티론보다 유리할 수 있다.
그러나 이 프로그램 역시 꼼꼼한 샤핑은 필수. 전문가들은 홈에퀴티 라인 오브 크레딧의 경우 5% 미만은 되어야 매력적이라고 설명. 하지만 ‘뱅크레잇닷컴’(Bankrate.com)에 따르면 지난주 평균 홈에퀴티 라인 오브 크레딧의 이자율은 8.23%에 달한다.
최근 아메리칸 모기지 & 부동산그룹(www.amregroup.com)은 캘리포니아에서 최저 3.95%의 이자율을 적용하는 홈에퀴티 라인 오브 크레딧 프로그램을 선보였다.
이 프로그램의 경우 퍼스트 모기지를 유지한 채 에퀴티를 이용, 부채를 변제하거나 주택 수리 등을 필요로 하는 주택 소유주들이 사용할 수 있다. 미니멈 크레딧 스코어는 500이 되어야 하며 융자 기간은 25년. 최대 융자액수는 25만달러다.