고진성 파인리지 모기지
처음 주택을 장만하려는 사람들에게는 주택장만에 있어 ‘다운페이’가 커다란 걸림돌로 작용합니다. 물론 다운페이를 충분히 마련한 후 주택 장만에 나서는 것이 순리이겠으나 경우에 따라 주택 장만의 시기를 앞당기기 위한 방법의 일환으로 “100% 융자를 통하여 집을 장만하면 어떨까?”하는 생각을 하게 됩니다.
주택융자란 각자의 현 재정상황이나 향후계획에 따라 각각 다른 결론이 나올 수 있으므로 우선적으로 과연 100%융자가 내게 적합한 것인지 그리고 100%융자를 얻으려고 할 경우 일반적으로 적용되는 조건들은 무엇인지에 대하여 살펴볼 필요가 있을 것입니다.
100%융자란 말 그대로 주택매입자금의 전액을 융자받는 것을 말합니다. 일반적으로 시장에서는 주택가격의 80%에 해당하는 금액만을 1차모기지로 빌려주는 것을 원칙으로 하며 80%가 초과되는 부분에 대하여서는 모기지보험이나 피기백(piggy-back)이라고 2차모기지를 통하여 해결하게 됩니다. 따라서 100%융자는 “80/20” 또는 “75/25” 프로그램을 통하여 이루어지는데 이 경우 80/20 또는 75/25란 주택가격의 80% 또는 75%에 해당되는 부분은 1차모기지로 얻고 나머지 20% 또는 25%는 2차모기지로 충당하는 것을 말합니다.
100%융자를 하려고 할 때 우선적으로 고려하여야 할 사항은 이자율의 적용에 있어 5% 또는 10%를 다운페이하고 주택융자를 얻는 경우에 비하여 현저하게 차이가 날 수 있다는 것입니다. 시장에서는 융자비율(주택가격대비 총융자금액비율)에 있어 95%을 마지노선으로 삼고 만일 총융자비율(CLTV)이 95%가 넘을 경우 상대적으로 높은 이자율을 적용하는 것이 일반적입니다. 예를 들어 총융자비율이 95%이하일 경우 40만달러정도의 1차모기지에 적용되는 30년고정모기지의 이자율이 6%정도라면 100%융자를 얻는 경우 같은 금액의 1차모기지에 적용되는 이자율은 6.375%로써 약 0.375% 이상이 올라가게 됩니다.
100%융자시 고려하여야 할 또 다른 사항은 2차모기지에 관련된 융자비용일 것입니다. 2차모기지의 경우 이자율 적용에 있어 1차모기지와는 달리 프라임금리(Prime Rate)이라는 상대적으로 이자율이 높은 변동금리의 적용을 받게 됩니다. 2차모기지 역시 총융자비율이 95%가 넘을 경우 높은 이자율의 적용을 받게 되는데 예를 들어 2차모기지를 7만5,000달러 얻는 경우 이자율은 약 9.75%(Prime + 1.5%)정도가 됩니다.
따라서 100%융자를 얻는다는 것은 주택장만의 시기를 앞당기는 대신 그 댓가로 상대적으로 다소 높은 융자비용을 감당하는 것으로 이해하여야 할 것입니다.
그러면 100%융자를 얻으려고 할 경우 일반적으로 적용되는 승인조건은 어떤 것들이 있을까요? 100%융자에 관련하여 우선적으로 고려하는 것은 상환능력이 객관적으로 검증되어야 합니다. 이는 소위 부채비율(Debt to Income Ratio)로 나타나는 데 일반적으로 월주택비용(모기지상환
액+부동산세+보험료)과 일반부채상환액(크레딧카드나 자동차리스 등)이 월소득액의 45%가 넘지 말아야 합니다. 또한 약 2개월치 주택비용에 해당하는 예비비와 클로징비용에 대한 은행명세서를 요구하게 됩니다.
신용상태가 양호한 경우 소득과 자산(클로징비용 및 예비비)에 대한 검증절차가 생략될 수 있습니다.
예를 들어 신용점수가 680점이상이 되는 경우 소득에 대한 검증이 생략되며 자산에 대한 검증만으로도 융자를 받을 수 있고 신용점수가 700점이상인 경우에는 소득 및 자산에 대한 검증을 거치지 않고도 100%융자를 받을 수 있습니다. 단 소득과 자산에 대한 검증을 생략하는 프로그램을 선택할 경우 이자율이 상대적으로 높아지게 되는 단점이 있습니다.
예를 들어 40만달러에 해당하는 금액을 100%융자할 경우 소득과 자산에 대한 검증을 생략하는 프로그램을 선택하면 30년고정모기지의 경우 이자율은 약 6.5%-6.625% 수준이 됩니다. 현재 30년고정모기지의 경우 최저이자율은 약 6%수준인 점을 감안한다면 0.5%-0.625%가 더 비싸진다는 것입니다. 주택융자에 관련하여 이자율은 융자리스크에 따라 결정됩니다. 따라서 100%에 해당하는 전액을 융자받는다는 점 그리고 소득/자산에 대한 검증을 거치지 않기 때문에 발생하는 융자리스크에 따라 그만큼 이자율이 올라간다는 점을 염두에 두어야 할 것입니다.이처럼 100%융자의 경우 융자비용이 상대적으로 높다는 단점이 있으나 주택장만의 시기를 앞당길 수 있으며 주택소유에 따른 세금공제 등의 혜택을 누릴 수 있다는 장점 역시 무시될 수는 없을 것입니다.
그러나 100%융자를 고려할 때 무엇보다도 우선시하여야 할 점은 자신이 모기지상환을 제대로 감당할 수 있는 여력이 있느냐의 여부일 것입니다. 만일 무조건 주택을 장만하려는 생각에 무리하게 융자를 얻을 경우 아무도 이를 대신 감당해주지는 않을 것이니 만큼 결국 커다란 걸림돌로 작용할 수 있습니다. 또한 100%융자를 하더라도 클로징비용이나 2개월 이상의 주택비용에 해당하는 예비비정도는 사전에 준비를 하여야 한다는 점도 잘 고려되어야 할 것입니다.
