공동구입 주택 분쟁 없애려면

‘사업체 동업처럼 주택도 공동구입?”
중간 주택가가 거의 50만달러에 달하면서 전국에서 가장 집값이 비싼 캘리포니아주에서는 가족들이 공동으로 주택을 구입하는 경우가 많다.
따로 집을 구입하는 것 보다는 돈을 모아 큰 집을 구입해 같이 살면 모기지 페이먼트나 생활비를 절약할 수 있기 때문이다. 최근 몇 년간 가주에서는 가족관계가 아닌 친구들이 거주할 주택을 공동으로 구입하는 경우가 크게 증가하고 있다. 이들이 구입하는 주택의 경우 단독 주택과 콘도를 비롯해, 거주와 투자를 겸할 수 있는 다세대 주택이나 아파트도 포함하고 있다.
부동산 전문가들에 따르면 특히 독신 인구가 급증하고 있는 미국에서는 이같은 공동 구입자가 독신인 경우가 대부분이다.
전문가들은 혼자서 버는 독신의 경우 주택 구입자의 대다수를 차지하는 맞벌이 부부와의 가격 경쟁에서 열세일 수 밖에 없다고 지적한다. 또 혼자 집을 구입하는 경우보다 더 좋은 동네에서 더 큰 주택을 구입할 수 있는 장점도 이들 공동 구입자에게 어필한다. 그러나 아무리 친한 사이라도 집을 공동으로 구입하는 것은 위험부담이 따르기 때문에 법적 자문을 받아야한다. 특히 공동구입자중 한 사람이 결혼을 하거나 이주를 할 경우 대비책을 마련해야한다.
가주에서는 공동 구입자가 집을 살 때 공동소유 계약서(co-ownership contract)을 이용해야 한다는 법적 의무는 없지만 변호사들은 이를 반드시 작성, 양측이 서명할 것을 권고하고 있다. 부동산 전문 변호사들은 공동소유 계약서에 반드시 들어갈 내용으로 다음과 같은 사항을 권고하고 있다.

소유권 형태·지분분할 등 확실시
테넌트 승인·거부 조항 삽입
매각시기·방법도 뒷탈 안 생기게

▲집 소유권 (title)

집 소유권을 어떻게 설정할지는 공동 구입시 가장 중요한 부분이다. 집 소유권에는 여러 가지가 있지만 가족이 아닌 사람이 공동으로 구입할 경우에는 반드시 ‘tenants in common??방식의 타이틀을 계약서에 명시해야 한다.
이 방식은 공동 구입자중 한 명이 사망할 경우 사망한 사람의 주택에 대한 지분은 사망자의 부모나 형제 등 가족에게 넘어가게 된다. 부부들이 주로 사용하는 ‘joint tenancy??방식의 소유권을 명시할 경우 사망한 사람의 주택에 대한 지분은 공동 구입자에게 넘어가게 된다.
▲지분

대다수의 공동 구입자의 경우 다우페이먼트와 모기지 등 주택 구입 경비와 모기지 페이먼트 등 비용을 반반씩 분할하기 때문에 주택에 대한 지분도 50 대 50으로 나눠 갖는다. 그러나 한쪽이 더 많은 돈을 지불할 경우 주택에 대한 지분을 어떻게 분할할지 계약서에 명시해야 한다.
▲집 사용에 대한 조항

만약 공동 구입자중 한 사람이 결혼, 이사를 하거나 직장을 옮겨서 집을 리스하고 싶을 경우 다른 공동 구입자는 테넌트를 승인하거나 거부할 수 있다는 조항을 삽입하는 것이 좋다.
또 애완견, 테넌트의 전기세나 주차장 사용 등 집 사용에 대한 구체적인 내용도 계약서에 명시하는 것이 좋다
▲집 관련 지출에 대한 조항

만약 공동 구입자중 한 사람이 모기지 페이먼트 등을 하지 못할 경우가 발생할 수 있다.
이럴 경우 다른 공동 구입자가 대신 페이먼트를 해야 하기 때문에 빌려준 돈은 어떻게 갚을 것인지, 이자율은 어떻게 할 것인지를 사전에 정해야 한다.
만약 대신 지불한 돈을 받는 대신 이를 주택에 대한 지분으로 받을 경우 변경된 지분율을 명시한 계약서를 새로 작성, 양측이 서명하는 것이 안전하다.
▲집 판매 전략

만약 공동 구입자두 한 사람이 먼저 집을 처분하고 싶을 경우 문제가 발생할 수 있다. 아무래도 100% 지분을 파는 것 보다는 50% 지분을 파는 것이 더 어렵기 때문이다. 또 캐피털 게인스 텍스를 피하기위해 집은 최소한 2년이상 소유하는 것이 좋다. 이럴 경우 집 판매에 대한 이익이 일인당 25만달러 이하일 경우 캐피털 게인스 텍스를 안내도 되기 때문이다.

<조환동 객원기자>