며칠전 골프 황제 타이거우즈가 PGA 6연승을 했다는 소식을 접했습니다. 골프 황제 타이거 우즈가 멋지게 드라이버 샷한 공이 빨래줄 마냥 관중들 사이로 뻗어 나가면 감탄이 절로 나옵니다. 그것뿐이겠습니까. 벙커에 빠진 볼을 한 번에 거뜬히 홀 바로 옆으로 바짝 붙이는걸 보면 신기에 가까울 정도 입니다.고객분 중 골프를 하시는 분은 잘 아실 겁니다. 일반 주말 골퍼들이 휘두르는 골프 클럽과 PGA 선수들이 사용하는 클럽은 현격한 차이가 있다는 것을요, PGA선수들은 스윙 시 클럽과 몸이 일체가 되어 날렵하고 예리한 클럽헤드의 중심에 정확히 임펙트돼 볼은 원하는 방향으로
사정없이 날아갑니다.

그런데 만약 골프를 방금 시작한 초보 골퍼가 연습장에서 한두 번 연습을 한 뒤 골프 황제 타이거 우즈가 사용하는 클럽을 구입하고 필드에 나갔다고 합시다. 아마 그 골퍼는 하루 종일 뒤땅, 훅, 슬라이스 등 제대로 볼 한번 못 맞추고 고생만 할 겁니다. 그 클럽도 주인을 잘못만나 모질게 혹사당할 겁니다.이런 일은 주택 시장에도 만연 합니다. 몇 해 전 역사상 가장 낮은 이자율이 주어졌는데도 불구하고 많은 고객들이 옵션ARM이란 것으로 융자를 받았습니다. 미니멈 페이먼트라고도 불리는 이 옵션 ARM은 ‘Payment Option ARM’을 말하는데 일반적인 고정 모기지는 지정된 이
자율에 원금과 이자를 같이해서 월 페이먼트를 내는 것에 반해 이 옵션 ARM은 페이먼트를 선택해서 지불 하게 됩니다.

즉 원금과 이자를 같이 낼 수도 있고 이자만 낼 수도 있고 더 나아가 1.25%나 2.50%등 최저 이자만 낼 수도 있는 페이먼트 프로그램입니다. 40~50만 달러 융자에 월 페이먼트를 고작 $1,400~$1,500남짓 낸다고 해보십시오. 얼마나 매혹적입니까? 타이거 우즈의 클럽만 있으면 나도 저런 그림 같은 샷을 날릴 수 있다는 환상입니다.

그럼 고객이 매달 마다 미니멈 페이먼트만 꼬박 꼬박 낸다면 렌더는 최저 이자율로 손해만 봐 줄까요? 물론 렌더에겐 손해라는 것은 절대 없습니다. 기존 월 이자금에 지불 되지 못한 금액의 일전까지라도 빌린 원금에 가산 되며 이런 식으로 미니멈 페이먼트만 할 경우 원금 잔액에 점점 복리로 눈덩이 마냥 늘어나게 됩니다. 이런 원금이 늘어나는 것을 ‘Negative Amortization 현상’이라고 부르며 쉽게 ‘네겜’이라고 합니다. 또한 이런 옵션 ARM의 위험성은 적용되는 이자율이 대부분 한달 또는 단지 몇 개월의 단기 변동금리를 기준으로 하고 있다는 겁니다. 실제로 몇해전 저 이자율로 주택시장이 호황을 누릴 때와 지금 인상된 금리는 벌
써 현격한 차이를 두고 있습니다.

그럼 이런 옵션 ARM이 누구에게 필요 할까요? 주택 경기가 아주 호황을 누릴 때 급매로 나온 매물이나 허름한 주택을 싼 값에 구입하셔서 약간 리모델링을 한 후 곧바로 되팔아 매매차액을 노리는 주택 장사를 하는 고객들은 융자를 얻을시 굳이 30년 고정 모기지를 얻을 이유가 없습
니다. 이런 분들은 매월 최저로 이자만 낸 후 적정 가격이 되면 되팔아 매매 차액을 남기면 됩니다. 그래서 한 일 년쯤 원금이 늘어나는 것과 클로징 비용 등을 계산에 넣고 장사를 하십니다. 그야 말로 주택 구입이나 모기지 융자에 있어선 프로들이죠.
문제는 주택을 처음 구입하는 분들 중에서 오직 낮은 월페이먼트에만 현혹이 되어 상대적으로 감당할 능력 이상의 주택을 구입하고 융자를 얻었다는 겁니다. 처음에는 큰집을 구입해서 부자가 된 느낌이 들진 모르지만 요즘처럼 주택시장이 기대만큼 좋지 않고 또한 경기가 좋지 못해
월 페이먼트가 어려워 최저 페이먼트로 매달 내다보면 원금이 점점 불어나고 또한 이런 심리적인 중압감이 잠시 가진 큰 주택의 행복의 몇 배로 반사되어 돌아와 주택을 마켓에 내놓거나 재융자를 찾게 됩니다.

실제로 최근 유가가 안정이 되고 모기지 이자율이 약간 하락세를 보이자 재융자에 대한 문의가 잦아졌습니다. 문의중 많은 고객이 옵션ARM을 갖고 계시다는 겁니다. 또한 이 고객의 대부분이 처음 빌린 원금 보다 현재 잔액이 더 늘어 나있었습니다.
그런데 옵션 ARM으로 얻는 상품을 재융자하는 것 또한 만만하진 만은 않습니다. 갖고 계신 프로그램에 따라 다르겠지만 선납 벌금인 ‘Pre-Payment Penalty’가 있는 상품도 있을 것이며 재융자 비용도 고스란히 고객 부담으로 가중 됩니다. 특히 뉴욕주는 미 어느 지역과 다르게
융자나 재융자의 클로징 비용으로 융자금액의 많게는 1.8%(뉴욕시 5개보로)에서 적게는 0.75%(Nassau, Suffolk, Westchester, Rockland 등)까지 모기지 텍스를 내셔야 합니다.

최근 필자는 고객들에게 가장 많이 권하는 프로그램 중 하나가 7/1 ARM 상품입니다. 고정과 변동금리의 혼성 모기지(Hybrid Loan)로 30년 융자 기간 중 초기 7년간은 이자율이 고정이 되고 나머지 23년은 매년 혹은 매 6개월마다 미국채(Treasury Bond)나 런던 은행 간 금리(LIBOR)등 시장 금리의 지표가 되는 인덱스(Index)에 은행 이윤(Margin)이 추가해 이자율이
변동되는 상품입니다.초기 고정 기간이 짧을수록 30년 고정 이자율보다 저렴하며 상황에 따라 다르겠지만 많은 고객들은 주택을 구입하시고 약 7년 정도 안에 이사를 하거나 이런 저런 이유로 한번은 재융자를 하게 됩니다. 30년 고정 보다 7/1ARM 선택이 이자율이 0.25~0.375%정도는 저렴하게 받을 수 있습니다.

마지막으로 아직까지 주택 시장 이자율이 6%대로 예전 미국 주택 이자율에 비교해서 많이 저렴한 편입니다. 이럴 때 일수로 중장기 고정 상품이 유리하며 미니멈 페이먼트에 쉽게 현혹 되지 말기 바랍니다. 그리고 혹시 옵션 ARM을 가진 고객분중 뉴욕주에 계신 분은 재융자를 할 때 CEMA(Consolidation Extension Modification Agreement)라고 앞서 주택을 구입하실 때 낸 모기지 텍스로 재융자시 모기지 텍스를 면세 받아 클로징 비용을 줄일 수 있는 방법이 있으니 잘 활용하시길 바랍니다.

Peter Kwak, Sr Loan Consultant
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