“등록·취득세 5%외 교육세 별도”
한국 내 부동산 투자에 대한 미주 한인들의 관심이 다시 뜨거워지고 있다. 특히 최근 들어 미주 한인을 대상으로 한 다양한 한국내 부동산 상품에 대한 판매와 홍보전도 한층 열기를 뜨고 있다. 달러 약세로 한국 부동산 시장의 구입 부담이 증가한 가운데서도 미주 한인들은 여전히 한국 부동산 시장에서 무시 못할 존재로 인정받고 있다. 남가주를 비롯한 미주 지역 부동산 시장의 성장세가 둔화되면서 새로운 투자처로 한국으로 눈을 돌리는 한인들도 늘고 있다. 한국 부동산 투자 시 주의할 점들을 정리한다.
1세들 토지·건물 매입 규제 거의 철폐
1가 구 2주택 등 중과세 대상 피해야
미주 한인들의 한국 부동산 매입 열기의 요인으로는 ▲40대 이후 이민 1세들의 고향에 대한 동경심과 ▲한인들의 본국 방문이 그 어느 때보다도 빈번해져 투자는 물론 숙소 해결을 위한 거주용 부동산 구입이 늘고 있으며 ▲한국 정부의 해외 교포를 포함한 외국인에 대한 부동산 자유화로 한국내 부동산 보유가 쉬워진 점을 들고 있다.
한국 정부가 수차례에 걸쳐 외국인에 대한 한국 내 부동산 취득 및 투자에 대한 규정을 완화하면서 미주 한인들의 부동산 취득이 한결 용이해진 것이 사실이다. 외국인과 달리 한국에서 출생한 미주 한인의 경우 주택과 아파트, 오피스텔 등 주가와 상업용, 산업용 용도의 부동산은 물론 토지 구입도 자유로워졌다. 외국 국적자가 구입에 제한을 받는 경우는 군사시설이나 문화재 보호 구역, 그린벨드 지역 등으로 구입 계약 체결 전 토지나 부동산이 위치한 시, 군, 구청(지적과)의 사전 허가가 필요하다. 농지의 경우 농지법상 농업경영을 하는 한국 거주자에 한해 취득이 가능하기 때문에 외국에 거주하는 재외동포는 사실상 취득이 불가능하다. 단 상속의 경우 농지 1만㎡ 한도로 가능하며 1만㎡ 초과 농지는 1년 이내 처분해야 한다.
한국에서 부동산을 취득할 때는 더 이상 취득 절차보다는 미국과 마찬가지로 부동산을 유지하는데 따른 재산세나 등록세, 관리비 등은 얼마나 소요되는지 등의 금전적인 부담을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 융자를 할 경우 융자비용, 이자율도 물론 따져봐야 한다.
특히 취득하는 부동산이 주택 소유주에게 적용되는 증가세 대상인지를 확인해야 한다. 일반적으로 오피스나 오피스텔의 경우 주택으로 인정받지 않아 증가세 대상에 포함이 되지 않지만 해당 투자 상품마다 이를 확인해야 한다.
한국 정부가 재산세 등 부동산 관련 세금을 지속적으로 증액하고 있어 이에 대한 철저한 검증이 필요하다. 일반적으로 미국 시민권자(외국인)나 영주권자라도 한국에 거주하는 한국 국적자와 같이 부동산 관련 재산세의 납부 의무가 있기 때문에 이에 대한 확인작업은 필수적이다. 특히 투자하는 상품이 법적으로 1가구 2주택에 해당되는 지도 중요한 고려대상이다.
예전에 일부 한국 건설회사들이 건물을 시공도 하기 전에 미국에서 한인들을 대상으로 사전분양을 한 경우가 있는데 이럴 경우 프로젝트가 무산될 경우 구입자가 금전적 피해를 당한 경우가 있었다. 이에 따라 현재는 착공 전 대지 소유권을 확보하고 건축허가를 받은 경우에만 분양을 할 수 있는 등 관련 규정이 강화됐다.
따라서 소유권 및 건축허가 여부를 확인하고 시공사의 과거 사업실적, 규모, 명성과 소비자 신뢰도 등을 사전에 파악해 보는 것이 좋다.
△부동산 취득시 내야 하는 세금
부동산 취득시 내야 하는 세금으로는 재산세가 주택의 경우 0.15%에서 0.5%로 아직은 미국에 비해서는 낮은 편이다. 주택을 제외한 건축물의 경우 0.25%에서 0.5%(중과 4%) 선이다.
종합부동산세는 주택은 과세표준의 1%에서 3%이며 이밖에 지방정부에 내는 등록세와 취득세 및 교육세, 농어촌 특별세, 인지세 등이 있다. 미국과 같이 부동산 소유주로부터 교육재원을 마련한다는 취지의 지방교육세가 재산세액의 20% 선이다.
인지세는 취득가격에 따라 1만원에서 50만원 사이이다. 나머지 세금은 매매, 신축, 상속, 증여, 교환 등 취득방법에 따라 최고 20%까지 부과된다고 보면 된다. 미주 한인들에게 많이 해당되는 매매의 경우 등록세는 등기가액의 3%, 취득세는 취득가액의 2%, 교육세는 등록세액의 20%, 농어촌 특별세는 취득세액의 10% 정도 선이다. 또 상속의 경우 등록세는 등기가액의 0.8%, 취득세는 취득가액의 2%, 교육세는 등록세액의 20%이며 농어촌 특별세는 부과되지 않는다.
부동산 관련 세금의 경우 중앙정부 외에도 지방정부의 세율이 바뀔 수 있기 때문에 한국 내 공인회계사나 세법 전문가와의 상담이 필요하다.
<조환동 객원기자>
