부동산업에 종사한 세월이 오래된 연유에서인지 고객들로부터 팔고 사는 문제가 아닌 투자에 대한 상담전화를 꽤 많이 받는 편이다. 직접 매매에 대한 상담이 아니므로 때로는 시간 낭비일 경우가 많은 상황이지만 가능하면 상담에 응하려는 생각이다. 사실 고객들의 질문은 아주 간단하고 상식적인 이론에 지나지 않는 것이 대부분이지만 알기 전에는 굉장히 궁금할 것이라 여겨진다.
20여년을 리커업체만 운영한 한 고객. 그 많은 세월 그것도 기나긴 시간을 밤늦도록 캐시 레지스터를 지켜야 했으니 그 고생이야 미루어 짐작할 만하다. 그는 이제 이를 정리하고 가까운 친구들이 운영하는 모텔업에 관심을 가지게 됐다. 모텔에 투자한 대부분의 고객들이 곁에서 보기에는 아주 손쉬운 운영으로 많은 시간 여가를 즐기며 생활하는 것처럼 보이기도 한다.
상담을 요청한 분들의 첫 질문은 수입이다. 그 분의 예를 든다면 현재 운영하는 사업체를 정리하면 100만달러의 캐시가 손에 들어오는데 이를 캐시다운 하고 모텔을 살 경우 과연 얼마의 순수입이 발생하느냐 하는 것이다. 물론 지역에 따라서 차이가 나세 마련이지만 남가주 일대에 있는 모텔을 선정하여 투자할 경우 300만달러에서 350만달러 정도의 모텔을 매입한다고 가정 할 때 30%에 해당하는 100만달러를 캐시다운 하고 매입할 경우 경비를 제한 연 순수입이 약 28만달러 정도로 이 금액에서 연 융자금 18만5,000여달러를 제하면 9만5,000달러의 캐시가 손에 들어오게 된다. 이를 투자한 캐시 100만달러에 대한 비율은 약 9.5%의 수익률을 나타내는 것이다.
얼마 전까지만 해도 캐시투자 수익률이 월 1%로 연 12%에 달했으나 가격과 이자율의 상승으로 그 수익률이 내려간 상황이다. 이를 이 고객이 운영하는 리커 사업체와 대비할 때 이 리커에서는 약 연 30%의 수익률이 생길 것이므로 수익률 면에서는 현저하게 적은 수익이라는 것을 감안하고 투자계획을 마련해야 할 것이다. 물론 모텔에 투자하는 것이 캐시 플로만을 기대하고 투자하는 것이 아니라 가격 상승에 따른 재산 증식에 더 큰 비중을 두고 있다는 것은 투자가들이 갖는 주지의 사실이다.
이같은 계산이 항상 일정한 것은 아니며 앞에서 말한 바와 같이 지역 및 모텔의 가격, 그리고 이자율 변동에 따라서 다른 결과가 나올 수 있다.
(213)272-6726

조셉 김
<뉴스타 부동산 LA>