에주케이션 리얼티 트러스트가 운영하는 포인트 웨스트 아파트 콤플렉스. 사우스 캐롤라이나 대학에서 불과 2마일 거리로 풀, 피트니스 센터등 시설을 갖추고 있어 100% 임대됐다.
대학생 주거 부동산은 학기가 바뀔 때마다 카펫 교체등 새 단장을 해야 하는 점이 단점이다.
노동절 연휴가 지나고 나면 전국의 대학 타운에는 젊은이들이 슬슬 몰려든다. 조용하던 타운은 다시 활기를 찾는다. 때로는 시끄럽고 어수선해 개학기를 못마땅해 하는 주민들도 있지만 이곳 아파트 소유자들의 얼굴에는 미소가 흐르게 된다. 대학 캠퍼스 인근 아파트 투자가 최근 각광받고 있다. 투자 부동산 초보자들에게는 지속적인 소득 흐름을 가져다줘 안도하게 하고, 노련한 투자자들에게도 성장 잠재력이 다른 부동산보다 나은 매력적인 대상이다.
대학생은 늘고 기숙사는 모자라 수요 탄탄
캠퍼스 인근 도보 거리 아파트가 주 타겟
현금 흐름 좋고 안정적…높은 관리비는 단점
▶“대학생 주거 부동산 투자는 전반적으로 하락세를 보이는 지금 부동산 시장에서 흔치 않은 기회”라고 버클리 소재 로젠 컨설팅 그룹의 켄네스 로젠은 지적한다.
인구학적으로 볼 때 아주 뛰어나고, 수요 측면에서 봐도 아주 좋다는 것이 그 이유다.
베이비부머 세대의 자녀들이 대학에 들어가는 연령이 되면서 대학생 등록 수는 상승세에 있다. 1982년부터 1995년 사이에 태어난 이 집단은 8천만명. 반면, 캠퍼스내 주거는 매우 한정돼 있다.
앨버커키 소재 뉴멕시코대학이나 라스베가스 소재 네바다대학의 경우는 학생중 10%만이 캠퍼스내 기숙사에 거주하는 실정. 아이다호의 보이시주립대의 경우는 등록학생 대비 침대수가 4.6%에 불과하다. 대부분의 기숙사는 노후하고 대학 특히 공립대학은 재정난으로 기숙사를 지을 형편이 못된다.
이같은 수급의 불균형은 기회. 일리노이소재 프라임 부동산투자회사는 캠퍼스 인근 대학생 주거 부동산 집중 투자로 방향을 선회했다. 지난 2-3년간 일리노이대, 퍼eb대학, 시카고 로욜라대학, 플로리다 주립대 인근의 아파트와 타운하우스 개발 및 매입에 집중했다. 이 회사는 현재 베드 수(일반 주거 부동산은 유닛 수로 파악하나 대학생 주거 부동산은 침대수 계산이 보편적)로 총 700개의 대학생 주거 부동산에 투자하고 있다.
학교서 가능한 가까운 거리, 가능하면 도보 거리에 있는 아파트가 주 타겟이다. 이런 아파트는 가장 빨리 임대되고 렌트 인상도 빨리 할 수 있다.
아직 개학전인 대학도 있지만 이 회사가 보유한 아파트는 이미 100% 임대됐다. “요즘 같은 부동산 시장에서 100% 임대되는 주거 부동산이 어디 있느냐고”고 이 회사 대표는 자랑이다.
▶단점도 있다. 대학생의 대략 3분의 1은 리스를 갱신하지만 학기가 바뀌면 나머지 유닛이 임대되도록 열심히 팔아야 한다. 새 식구를 맞이하기 위해 학기가 바뀔 때 마다 가구를 교체하거나 수리, 페인팅을 해야 하는 점도 부담. 일반 아파트에 비해 보수 관리 기간이 짧다.
포커스 파이낸셜사의 랠프 블록은 대학생 주거 투자는 위험과 기회가 공존한다고 말한다.
턴오버 기간이 짧다는 것은 위험요인. 예측을 잘못하고 임대가 적기에 예정대로 되지 않는다면 한 시즌을 완전히 날려야 한다. 그러나 수요가 안정적이고 공급이 달리는 상황을 감안하면 리스크는 적다고 할 수 있다. 일반 아파트는 유닛으로 임대되지만 대학생 주거 프로젝트는 베드로 임대되는 경우가 많고 또 리스시 부모 보증이 붙는 추세인 점도 유리하다.
▶대학생 주거 부동산의 투자 수익률은 좋은 편. 전통적인 다세대 주택을 능가한다.
상업용부동산중계사인 CB리처드 일리스에 의하면 대학생 주거의 경우 지난해 평균 6.4%, 일반 다세대 수익률은 5.1%였다.
이에 따라 투자도 늘고 있다. 뉴욕, 보스턴, 시카고, 플로리다 및 캘리포니아 일부 지역등 대지공급이 제한된 지역들은 이미 캠퍼스 인근 대학생 주거 부동산 투자가 뜨겁고, 텍사스 오스틴도 좋은 기회로 꼽힌다.
대학생 주거 부동산은 1,600억 달러 규모의 틈새시장. 주로 로컬 독립회사나 투자그룹에 의해 주도되고 있다. 기관이나 개인 투자자도 미니멈 5만 내지 15만 달러로 일부 참가하기도 한다. 부동산 부분 소유 상품인 T.I.C(tenants-in-common) 를 통해 참가하기도 한다.
별반 관심을 기울이지 않던 월스트릿도 최근 관심을 보인다. 지난 2-3년간 대학생 주거 부동산에 집중 투자하는 GMH커뮤니티 트러스트, 어메리칸 캠퍼스 커뮤너티즈, 에듀케이션 리얼티 트러스트 등 3개의 부동산투자신탁도 생겨났다.
두곳은 이미 쏠쏠한 수익을 올리고 있다. 7월까지 어메리칸 캠퍼스는 10%, 에주케이션 리얼티는 29%의 수익을 올렸다. 에퀴티 REIT 전체의 평균 이익률이 16%인데 비하면 상당히 우수한 편. 그러나 GMH는 군인용 주거빌딩에도 투자한 때문인지 실적이 마이너스 16%로 아직은 궤도에 오르지 않은 상태다.
이익을 내는 에주케이션 리얼티는 작은 대학촌에 투자하고 있는데 조만간 대도시로도 진출할 계획이다.
21개주 59개 대학촌에 3만6천여개의 베드를 포함하고 있다.
프라임 부동산의 한 관계자는 대학생 주거 부동산의 경우 오버헤드 비용의 80%는 인건비라며 초보 투자인 경우 전문적인 매니저를 두고 관리하는 것이 좋다고 조언한다. 맡길 경우 콜렉트한 렌트의 5내지 8%를 관리비로 지불하는 것이 보통이다.
<케빈 손 기자>
