신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장
모기지를 신청하는 경우에 융자 기관은 신용 보고서에 포함된 모든 신용 정보와 함께 이 정보를 기초로 산출한 신용점수(Credit Score)를 함께 검토합니다. 이번 주에는 모기지 융자 심사 과정에서 사용되는 신용 점수에 대하여 알아봅니다.
1. 신용 점수
신용 점수는 각 개인의 신용 보고서에 포함된 정보를 기초로 수학적인 모델을 사용하여 개인의 신용도를 점수화한 것입니다. 이러한 신용점수제를 사용함으로써 융자 기관은 신용 기록의 신속하고 객관적인 평가를 통하여 대출 심사 과정의 효율성과 일관성을 얻고 있습니다.
2. 파이코 점수
금융계에서는 융자 기관이나 융자의 종류 등 특정한 목적에 적합한 신용 점수를 얻기 위하여 다양한 신용 모델을 사용하고 있습니다. 같은 신용 조회 기관에서도 다양한 종류의 신용 점수를 상품화하고 있습니다. 그러나 현재는 Fair, Issac and Company가 개발한 소프트웨어를 사용
하여 산출하는 신용 점수를 이 회사의 약자를 따라서 파이코(FICO) 점수라고 부르며 이 파이코 점수가 가장 널리 사용되고 있으며 3대 신용 조회 회사는 그들이 제공하는 파이코 점수를 각각 다른 이름으로 부르고 있습니다.
모기지 금융 실무에서는 보통 3개 신용 조회 회사 기록의 종합 신용 보고서를 활용하며 여기에 포함된 3개의 파이코 점수 중 중간 점수를 기준으로 삼는 것이 보통입니다. 또한 2개의 파이코 점수만 있는 예외적인 경우에는 낮은 점수를 기준으로 삼는 것이 보통입니다. 각 신용 조회 회사의 동일한 개인에 대한 신용 보고서의 내용이 서로 다른 경우가 많으므로 이를 기초로 산출한 파이코 점수에서도 차이가 나게 됩니다. 동일한 개인에 대한 파이코 점수에서 50 점 이상의 차이가 나는 경우도 가끔 볼 수 있습니다. 3 대 신용 조사 회사가 신용 자료를 서로 교환하지 않으며, 신용 자료를 신용 조사 회사에 제공하는 은행이나 크레디트 카드 회사 등 자료 공급처가 서로 다르기 때문에 발생하는 일입니다.
3. 파이코 점수의 유무
모든 사람이 파이코 점수를 가지고 있는 것이 아니며, 이 점수가 계산되기 위해서는 신용 보고서 상에 6개월 이상 된 살아 있는 하나 이상의 신용 구좌가 있어야 하며, 지난 6개월 동안에 하나 이상의 구좌에 대한 정보가 갱신되었어야 합니다. 그러므로 신용 기록이 전혀 없는 분이나 신용 기록이 있으나 신용 점수가 없는 분등이 있습니다. 외국에서 근래에 이주한 이민자들의 경우나 신용 활동에 처음 참여하는 젊은이들은 이에 해당되며 이러한 분들이 모기지 융자를 얻고자 하는 경우에는 이 분들을 받아 주는 특수한 프로그램을 활용해야 합니다.
4. 파이코 점수의 범위
파이코 점수는 300 에서 850 사이이며 점수가 높을수록 신용도가 좋은 것입니다. 융자 기관마다 각각 다른 융자 정책과 다양한 프로그램을 가지고 있으므로 모든 융자 기관이 함께 사용하는 좋은 점수와 나쁜 점수를 구별하는 하나의 기준 점수는 존재하지 않습니다. 그러므로 구체적인 프로그램과 관련해서만 어느 파이코 점수가 그 프로그램의 기준에 적합한지 여부를 이야기할 수 있습니다. 또한 융자 기관의 대출 심사는 신용 점수뿐만 아니라, 신용 보고서의 구체적인 내용, 다운 페이먼트, 입, 자산, 주택의 종류 등 여러 가지 조건을 종합적으로 검토하여 이루어지는 것임을 이해해야 합니다. 미국 일반 대중을 기초로 한 파이코 점수의 분포를 보면 620
점미만이 20%, 620-690 점이 20%, 690-740점이 20%, 740-780점이 20% 그리고 780점 이상이 20%를 차지합니다.
5. 파이코 점수에 영향을 미치는 요소파이코 점수는 신용 보고서에 포함된 다양한 정보를 평가하여 산출하게 되는데, 과거의 지불
기록이 35%, 현재의 채무 금액이 30%, 신용 기록의 기간이 15%, 신용의 종류가 10% 그리고 새로운 차입 활동이 10%의 영향을 점수에 미칩니다.
6. 모기지 신청인이 주의할 사항각 융자 기관은 프로그램에 따라 최저 점수를 규정하는 경우가 많으며, 신용도가 낮은 차주를
위한 프로그램은 대부분 파이코 점수에 따라 이자율, 총 대출 한도 등을 차별화하고 있습니다. 파이코 점수는 항상 변할 수 있기 때문에 융자기관은 가장 최근의 점수를 사용합니다. 그러므로 대출을 신청할 계획을 가지고 있거나 신청서를 이미 제출한 분은 기존의 신용이 악화되는
일이 없도록 주의하여야 합니다. 모기지 신청 후 클로징 이전에 신용 점수가 악화되어 융자를 받을 수 없거나, 당초 예상보다 불리한 조건의 융자를 수락해야 하는 경우가 발생할 수 있기 때문입니다./347-432-9939/516-576-3232
