고진성 파인리지 모기지

부동산전문가들은 부동산시장이 결국 안착할 것이라는 전망을 하여 왔습니다. 그러나 상황은 그리 밝은 것만은 아닙니다. 도대체 주택시장의 상황이 어떤지 살펴보기로 합시다.상무성의 발표에 따르면 7월중 신규주택의 매매는 6월에 비하여 4.3%가 하락한 것으로 나타나고 있습니다. 또한 전국부동산협회(NAR)의 발표에 따르면 7월중 기존주택의 매매는 6월보다
4.1%가 하락한 총 630만 건으로써 2004년 초이래 가장 낮은 수준을 나타내고 있습니다.

지난 2년 동안 두자리 숫자로 상승하였던 중간매매가격의 경우 7월중에는 23만 달러로써 6월에 비해 다소 상승하였으나 남부지역을 제외할 경우 전국적으로 매매가격은 오히려 하락하였습니다. 작년 10.7%의 가격상승을 나타내었던 북동부지역의 경우 작년 같은 기간에 비해 2.1%가 하락하였습니다.주택매매량의 감소는 주택매매에 소요되는 기간이 더욱 장기화시키고 있으며 이로 인하여 시장에 나온 주택매물은 기록적으로 증가하고 있습니다. 기존주택의 경우 현재의 매매율을 기준으로 볼 때 현재의 주택재고가 소진되기 위하여 소요되는 기간은 약 7.3개월인 것으로 나타나고 있습니다.
또한 신규주택의 재고는 역시 계속 증가하여 지난 달 총 56만8,000채로써 현재의 매매율을 기준으로 매각에 소요되는 기간은 6.5개월로 나타나고 있습니다.

뉴저지의 경우 7월중 주택매매는 6월에 비해 11%가 하락하였고 작년 7월에 비해 25%이하로 떨어졌습니다. 이러한 매매둔화현상이 주택매매가 가장 많이 발생하는 3월-8월중에 생겼다는 것은 주택시장의 상황이 변화되고 있음을 뚜렷하게 나타내 주고 있습니다.
주택재고와 관련하여 매물로 나온 주택재고는 1년 전에 비해 67%가 증가한 상태로써 작년 같은 기간에는 주택공급량은 4개월 분정도였으나 현재는 9개월로 늘어나 있는 상태입니다. 그러나 금년 상반기 중 주택재고가 47%가 늘어난 반면 7월중에는 1.5%의 증가에 그쳤습니다. 이처럼 주택재고의 증가가 둔화되고 최근 나타나고 있는 모기지이자율의 하락세에 따라 시장상황이 더 나빠지지 않을 것으로 기대해 볼 수 있습니다.

이처럼 주택시장의 상황이 향후 얼마나 나빠질 것인지 그리고 얼마나 오랫동안 진행될 것인지에 대하여 의견이 분분한 상황입니다. 그동안 주택시장이 과열되어 왔으며 이에 따라 가격 역시 지나치게 상승 하였다는 점을 고려할 때 일정한 형태로써의 조정국면을 거치게 될 것으로 이미 예상되었습니다. 즉 현재 발생하고 있는 주택시장의 냉각현상은 주택시장의 과열이 주요원인이란 것입니다. 주택시장의 과열에 따라 주택가격은 감당할 수 없을 정도로 상승하게 되어 이에 대한 심각한 우려가 생겨나게 되었고 결국 수요가 급격하게 위축되고 공급은 급등하는 모멘텀의 반전현상이 발생하게 된 것입니다.

이러한 현상이 고용이나 실업률, 주식시장의 상황, 금리환경 등 거시적인 경제상황이 급격하게 나빠지지 않았음에도 발생한 것은 매우 이례적인 현상이라는 점에서 거품이 빠지는‘정상적’인 회규과정으로 받아들여야 할 것입니다 그러나 비록 주택매매가 크게 하락하였다고 하더라도 시장자체가 붕괴되고 있는 것은 아닙니다. 주택재고가 기록적으로 증가함에도 불구하고 주택가격은 놀랍게도 종전의 수준을 계속 유지하고 있습니다. 현재의 주택재고 수준을 감안할 때 얼마동안 주택가격이 현재의 수준으로 지
탱될 수 있을지 의문시되지만 앞으로도 일정기간동안 이러한 상태가 계속 유지될 가능성도 배제할 수는 없을 것입니다.

주택시장의 둔화는 주택시장이 한동안 미국경제를 지탱해주었던 원동력이었다는 측면에서 볼 때 이제는 성장을 가로막는 요인으로 작용될 수 있습니다. 현재의 주택시장 상황을 경제와 연관 지어 생각해 볼 때 주택매매 수준뿐만 아니라 주택가격도 주요 관심사가 아닐 수 없습니다. 그동안 주택을 담보로 가계비용이 손쉽게 사용되었다는 점을 감안시 가격하락의 가능성에 대하여 우려가 생겨나고 있습니다. 과다한 주택재고와 주택가격의 안정이라는 두가지 현실이 결코 함께 발생할 수 없다는 점에 있어서 지역에 따라 가격하락이 불가피하게 발생할 수도 잇을 것입니다. 작년 주택가격이 정점에 이르렀을 때 주택을 장만한 사람들의 경우 주택시장의 반전(反展)은 적지 않은 어려움을 주고 있습니다.

예를 들어 작년에 콘도를 22만9,000달러에 매입한 사람의 경우 갑자기 다른 지역으로 이사를 가야 하는 상황이 발생하여 원래의 매입가격으로 시장에 내놓았으나 진전이 없어 결국 매각가격을 19만9,000달러로 낮추어도 팔리지 않게 되자 월 1,000달러에 임대를 주게 되었고 이에 따라 모기지 상환액 및 부동산세, 관리비등을 감안시 월 300달러이상 손해를 보아야 하는 상황이 발생했습니다. 어떤 사람은 1년 전에 현재 살고 있는 타운하우스에서 좀 넓은 집으로 이사를 가기로 마음을 먹고 신축되는 주택을 사기로 결정하여 98만3,000달러에 주택건축회사와 매입계약을 체결하였다고 합니다. 이를 위하여 6만 달러를 다운페이하였고 올해 10월중 입주하기로 하였습니다. 그러나 지난 5월 자신의 타운하우스를 49만9,000달러에 시장에 내놓았으나 아직도 팔리지 않아 47만 달러수준으로 가격을 낮추는 대신 새집에 대한 매입가격 역시 일부 낮추고자 하였으나 성사되지 않은 상황이라고 합니다.

원래의 계획은 타운하우스를 팔아 20%를 다운페이하고 나머지는 주택융자를 받으려고 하였으나 기존의 주택을 팔수가 없음에 따라 결국 더 많은 돈을 빌려야 하고 이에 따라 높은 이자율로 모기지를 얻어야 하는 상황에 직면하게 되었습니다. 이러한 분들에게는 현재의 주택시장 상황이 커다란 도전으로 다가와 있습니다.