사일런트 모기지는 위험한가?

<문> 집을 팔려고 하는데 8개월이 지나도록 매매를 성사하지 못했는데 의심스러운 오퍼를 하나 받았습니다. 바이어는 집 값의 70%는 퍼스트 모기지, 5%는 다운페이, 25%는 세컨드 모기지로 하고 싶다고 제안했습니다. 동시에 세컨드 모지기는 서류에 올리지 않는 사일런트 모기지로 해 줄 것을 부탁했습니다. 부동산 에이전트는 바이어의 말대로 계약하면 모기지 회사에서 30%를 다운페이 했다고 생각할 것이고, 이렇게 안 팔리는 부동산 거래에서는 관례라고 설명했습니다. 어떻게 생각하세요?
<답> 서류에 올리지 않는 사일런트 모기지는 융자회사를 상대로 하는 사기에 해당합니다. 물론 이런 일이 흔하고, 융자회사에서 셀러나 바이어를 상대로 별다른 제재를 가하지 않는 것도 알고 있습니다. 하지만 이런 부동산 거래는 셀러에게 위험할 수 있습니다. 세컨드 모기지가 서류에 기록돼 있지 않기 때문에 바이어가 제 때 돈을 안 갚아도 주택을 차압할 수 없습니다.

동생에게 이전한 타이틀의 회수

<문> 3년 전에 제 남편이 중병에 걸려 일을 그만 뒀습니다. 저희는 모기지 페이먼트를 감당할 수 없어서 내 남동생 커플에게 저희의 재정상태가 회복될 때까지 명의를 이전해 달라고 부탁했고 동생도 흔쾌히 동의했습니다. 저희가 계속 그 집에 살고 있고, 페이먼트도 계속 냈습니다.
동생이 여자친구와 헤어졌는데 명의를 다시 돌려달라는 전화에 여자가 응답을 하지 않습니다. 어떻게 해야 하나요? 그 여자는 3년 동안 모기지를 한 번도 안 냈는데 만약에 그 여자가 계속 버티면 강제적으로 권리를 빼앗아 올 방법이 있나요?
<답> 타이틀을 변경할 때 귀하는 사실상 집을 판 것입니다. 귀하가 페이먼트를 낸 것은 중요하지 않습니다. 귀하가 해당 주택에서 살았다면, 법적으로는 임대인에 불과합니다. 귀하가 계속 페이먼트를 냈는데 왜 타이틀을 변경했는지 이해가 안 됩니다. 현재 법적 주인인 동생과 동생의 전 여자친구와 의견을 조율한 뒤, 변호사와 상담하세요.

론 오피서는 부정직한 직업인가?

<문> 최근 론 오피서로 취업했습니다. 희망은 브로커가 되는 것입니다. 지난 5년 동안 주택가격이 급등한 동네에 살고 있습니다. 집 값이 너무 올라 많은 동네 사람들이 집을 살 수 있는 형편이 안 됩니다. 회사에서는 구두수입(stated income)을 근거로 돈을 빌려주라고 하는데, 저는 그러고 싶지 않습니다. 실제로 몇 명의 구매 희망자들에게 크레딧 점수와 빚을 생각해 1∼2년 정도 지난 뒤 집을 사라고 조언했습니다. 구두수입에 따라 론을 승인해 줄 경우 어떤 사람들은 이자를 내기도 벅차다는 사실을 알기 때문입니다. 진실된 방법으로 돈을 벌 수 있는 분야인가요? 그렇지 않다면 그만두고 싶습니다.
<답> 생각해 볼 점이 많습니다. 우선 구두수입에 따라 융자를 승인하는 게 꼭 나쁜 것은 아닙니다. 바이어가 구두수입에 따른 위험성을 이해하고 있고 그것을 원한다면 융자를 해 주는 게 도와주는 것입니다. 개개인의 형편에 따라 적절한 파이낸스를 제공하는 게 좋은 접근방법입니다. 둘째, 구매 희망자들에게 크레딧을 먼저 교정하라고 충고한 것은 바른 결정입니다. 물론 귀하가 당장 돈을 못 벌겠지만, 비즈니스 기회는 많습니다. 좋은 평판을 쌓으면, 그만큼 기회는 커집니다. 셋째, 어떤 사람들은 다운을 조금만 하고 옵션 론을 받아 부동산을 구입해 차익을 남기고 팔아버리는 방법으로 돈을 벌었습니다. 하지만 요즘 같은 바이어스 마켓에서 이런 방법이 통할지는 의문입니다.

재해지역 부동산 투자 요령

<문> 현재 군인입니다. 저희 부부는 페이먼트를 줄이기 위해 저렴한 가격의 토지와 주택을 구매하려고 하는데, 허리케인으로 폐허가 됐던 지역 중에 괜찮은 곳이 있으면 추천해 주세요.
<답> 커트리나, 리타, 윌마의 피해를 본 지역의 부동산에 관심이 있다면 해당 지역 브로커에게 문의하는 게 가장 좋습니다. 해당 지역에 저렴한 주택이 있을지가 의문입니다. 허리케인에 끄떡없었던 주택은 가격이 비쌀 것이고, 망가진 주택은 비교적 싸겠지만 그만큼 많은 수리비가 필요합니다. 각 도시의 인프라도 타격을 받아 아직 회복이 안된 곳도 많으니, 브로커와 상의하세요.

주택 구입 후 타이틀에 누락된 경우

<문> 여동생과 함께 타운하우스를 구매했습니다.
동생의 크레딧이 좋아 여동생 명의로 융자를 받았고, 타이틀에도 여동생만 올렸습니다.
이제 제 이름도 타이틀에 올리고 싶습니다. 어떻게 해야 하나요? 세금에는 어떤 영향을 미치나요?
<답> 귀하가 타운하우스를 산 게 아닙니다. 여동생이 산 것입니다. 귀하는 소유주가 아닙니다. 타이틀에 이름이 없으니까요. 귀하의 이름을 타이틀에 추가하는 것은 소유의 변경, 즉 주택의 매매를 의미합니다.
이 경우 세금을 내야하고, 융자도 새로 받아야 합니다. 경험 많은 론 오피서라면 여동생과 공동명의로 융자를 받을 수 있는 방법을 찾아줄 것입니다. 타이틀 문제는 변호사와 상의하세요.

구매 16개월 내 주택 판매 시 세금

<문> 지난해 저희 부부는 이자율을 낮추기 위해 양어머니에게 주택을 팔았습니다.
매매 뒤 양어머니는 타이틀을 우리에게 다시 넘겼고, 우리는 그녀 명의로 돼 있는 모기지를 갚고 있습니다.
내년에 더 큰집으로 이사가려고 하는데, 어떻게 매각 절차를 진행해야 하나요? 우리가 16개월 안에 팔면 양어머니가 양도소득세를 내야 하나요?
<답> 타이틀이 귀하 앞으로 돼 있다면, 귀하가 집주인입니다. 일반적인 절차대로 판매하시면 됩니다. 하지만 친척에게 판매한 부동산에는 특별세가 부과될 수 있으니, 세금 전문가와 상담하세요.