지난 수년간 여러 가정의 현금 금고 역할을 했던 홈 에퀴티 라인이 이젠 상당히 부담스런 존재가 돼 버렸다. 모기지 이자율이 기록적으로 낮고 집 값이 급등해 에퀴티가 쑥쑥 솟던 시절, 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(Helocs)은 많은 가계의 아주 저렴한 돈줄이었다. 그러나 2년전까지만 해도 거의 프리마니였던 것이 지금은 큰 부담이 되고 있다. 예를 들어 5만달러의 에퀴티 라인을 썼다면 월 페이먼트가 333달러 이상으로 2년 사이 두배나 늘었다. 에퀴티 라인은 대개 우대금리가 기준 이자율이 되는데 우대금리는 2004년 6월 이후 계속 올라 지금은 8.25%에 달한다. 4%에 불과했던 것이 불과 2년전이다.
주택붐 시절 ‘돈줄’이었던 홈 에퀴티라인
최근 월 페이먼트 두배 이상 늘어나 ‘고통’
2년전 불과 4%에서 8.25~10.25%로 솟아
고정 홈 에퀴티 론 전환 등 대책 마련해야
▼ 에퀴티 라인에 발목 잡힌 가정경제
이자율도 아주 쌌고 융자받기도 쉬워 대다수 가정에서 에퀴티 라인은 떨치기 어려운 ‘유혹’이었다. 은행에 가서 신청만 하면 나오는 자금이었다.
더욱이 에퀴티 라인 융자에서 발생한 이자는 세금 공제혜택도 받을 수 있어 다른 융자에 비해 이점이 컸다. 그래서 크레딧 카드 등 이자율이 높은 다른 융자를 에퀴티 라인으로 대체했고 주택 개수 자금이나 자녀의 대학 학자금을 융통하는데도 에퀴티 라인은 즐겨 이용됐다.
그러나 아주 쉬운 돈이었기에 물품구입 등 일상적인 지출에 사용하는 소비자들도 많았다. 이런 경우에는 빚만 늘리는 결과를 초래했다.
▼ 집 살 때도, 차 사고 외식할 때도 이용
주택을 매입할 때에도 에퀴티 라인이 이용됐다.
특히 주택가격이 갑자기 급등한 지역에서는 높은 가격대의 주택을 매입하기 위해서는 에퀴티 라인이 꼭 필요했다고 전국모기지브로커협회의 테드 그로스 디렉터는 말한다.
많은 바이어들에게 있어 에퀴티 라인은 은행이 요구하는 20% 다운을 충족시킬 수 있는 유일한 방법이었다.
구매가의 80%까지만 전통적인 모기지 융자가 이뤄지고 나머지는 바이어가 캐시를 다운해야 하는데, 은행들은 다운을 할 수 있도록 매입하는 주택의 에퀴티를 담보로 에퀴티라인을 내주었다.
에퀴티라인이 단지 너무 싸다는 이유 때문에 사용하는 소비자들도 많았다.
이자율이 너무 싸 자동차, TV 뿐 아니라 일반 소비지출도 에퀴티 라인을 끌어다 썼다. 그러나 이제 갚을 때가 됐고 그 부담은 상당히 늘어나 버렸다.
▼ 마구 쓴 프리머니가 부메랑되어
지렛대 덕분에 작은 돈으로 큰 집을 살 수 있었지만 지금은 그 지렛대가 더 큰 고통을 안겨준다. 모기지와 에퀴티 라인을 합쳐 주택가치의 95% 이상인 경우 에퀴티 라인의 이자율은 프라임 플러스 2%로 현재 10.25%이상이다.
예를 들어 2-3년 전 50만 달러 주택을 모기지 40만달러와 에퀴티라인 7만5,000달러, 캐시 다운 2만5,000달러를 하여 매입했다면 에퀴티라인 부분의 월 페이먼트는 당시 월 375달러였지만 지금은 250달러가 더 붙었다. 여유가 있는 경우라면 문제가 될 액수는 아니지만, 만약 융자를 있는 대로 끌어대서 집을 산 경우라면 월페이먼트가 조금만 올라도 재정적 곤란으로 연결될 수 있다.
▼ 높은 비용 불구 여전히 늘어
에퀴티라인을 끌어 쓰는 비용이 크게 늘었지만 에퀴티라인에 대한 수요와 인기는 여전하다. 연방예금보험공사(FDIC)에 따르면 에퀴티라인 융자는 3월 현재 5,321억달러로 지난해 6월 4,160억달러보다 28%나 더 늘었다.
FDIC의 데이빗 바 대변인은 최근 이자율 상승으로 홈오너들이 프라이머리 모기지 재융자는 기피하지만 현금을 끌어쓰기 위해 에퀴티 라인은 활발하게 이용하고 있다고 전했다.
이런 상황에서 만약 주택가치가 급격하게 하락하면 융자받은 액수가 주택가치보다 높아지게 돼 만약 집을 팔게 되는 경우에는 오히려 현금을 더 내야 하게 된다.
■해결 방안들
그러면 어떻게 에퀴티 라인의 굴레에서 헤어 나올 수 있을까
▶빨리 갚아버린다
캐시가 있다면 즉각 갚아버리면 된다. 단 조기 완납시 벌금을 내야할 경우가 있다. 대출받은지 3년이 안됐을 경우 많은 경우 350달러 내지 500달러의 벌금을 내게 한다.
▶캐시 아웃 재융자
프라이머리 모기지를 캐시 아웃으로 재융자받아 에퀴티 라인에 남아 있는 잔액 전부를 갚아버리는 것이다. 30년 고정으로 재융자 받을 경우 에퀴티 라인의 이자율보다 최소 몇 %포인트는 더 이자율이 싸다. 재융자 신청료, 타이틀 조사, 보험 및 다른 수수료로 전체적인 부채액은 약간 늘겠지만 월 페이먼트는 기존 모기지와 에퀴티 라인을 합쳤을 때의 페이먼트보다 적을 것이다. 또 고정으로 전환했기 때문에 다음 페이먼트가 얼마인지 알고 인상을 걱정할 필요도 없게 된다.
기존 프라이머리 모기지 이자율이 아주 낮을 경우에는 이 방법은 권할 바가 못된다. 현재 30년 고정 이자율은 6.72%로 이보다 높을 경우에 재융자 이익이 있다고 하겠다.
▶고정 이자율 홈 에퀴티 론으로 전환
고정 론으로 바꿔 타는 것도 좋은 방법이다. 에퀴티 론은 에퀴티 라인과 달리 보통 고정 이자율 대출. 모기지 재융자를 받을 때는 클로징 비용이 걸림돌이 되지만 그 때만큼 많지는 않다.
적용 이자율은 30년 고정 모기지 보다 1%포인트 가량 높지만 에퀴티 라인보다는 낮다. 최근 많은 은행들도 에퀴티 라인 고객을 에퀴티 론으로 돌리는 방법으로 고객을 확보하고 있다.
<케빈 손 기자>
