고진성 파인리지 모기지

모기지이자율은 주택 장만에 커다란 영향을 줍니다. 이는 대부분의 경우 주택을 구입하는 것이 실질적으로는 모기지를 구입하는 것이기 때문입니다. 그러면 왜 “주택구입 = 모기지구입”이라는 등식이 성립될까요?
모기지이자율이 9%에서 5%로 떨어지고 주택가격이 25%가 올랐다면 실질적으로는 주택이 싸졌다고 말할 수 있습니다. 예를 들어 30년 고정 모기지를 9%에 얻을 경우 월상환액 2,000달러로 24만9,000달러짜리 주택을 얻을 수 있는 반면 5% 이자율로 모기지를 얻을 경우에는 37만2,000달러짜리 모기지를 얻을 수 있게 됩니다. 이는 2,000달러를 가지고 더 크고 좋은 주택을 장만할 수 있다는 것이 됩니다. 그러나 만일 주택가격이 50%, 70%, 100%로 뛰어 오르면 월 2,000달러로 가지고는 더이상 자신이 원하는 주택을 장만할 수 없게 됩니다.

이처럼 주택 장만에 결정적인 영향을 주는 모기지이자율은 지난 1년 동안 거의 1.25%이상 상승 하였습니다. 예를 들어 30년 고정모기지의 평균이자율은 1년 전에는 불과 5.50%수준이었으나 지금은 6.75%수준으로 상승하였고 이에 따라 1년전에 비해 주택 장만에 따른 부담이 크게 증가
시켰고 이는 결과적으로 주택경기를 급격하게 완화시키는 결정적인 요인으로 작용하였습니다. 모기지이자율은 그동안 계속 상승하여 7%대를 넘어서기도 했으나 지난 7월 7일 신규고용이 예상외로 저조한 것으로 발표된 시점부터 다소 하향 조정되어 6.75%를 유지하고 있습니다. 이렇듯 한동안 멈출지 모르고 상승하던 모기지이자율은 앞으로 전반적으로 7%미만대의 안정된 수준을 유지할 것으로 전망됩니다.

프래디맥(Freddie Mac)의 전망에 따르면 향후 경제성장 및 인플레이션이 완화되어질 것으로 예상됨에 따라 30년 고정기지의 이자율은 평균 6.8%의 수준을 유지할 것으로 보고 있습니다.
프래디맥의 경제전망에 따르면 금년 미국의 경제성장률은 3.5%정도가 될 것으로 예상되며 내년에는 3.3%수준으로 다소 하락할 것이라고 합니다. 올해 소매물가는 3.1%까지 오를 것이나 2007년에는 2.5%수준으로 회복될 것으로 전망하고 있으며 실업률은 현재의 4.7%에서 4분기 중에는
4.8%, 내년에는 4.9%까지 상승할 것으로 예상하고 있습니다.
전국적으로 30년 고정모기지의 평균이자율이 현재 6.79% 수준을 유지하고 있다는 점을 고려한다면 향후 모기지이자율이 있어 커다란 변동은 없을 것이라는 것을 의미합니다. 이러한 추세는 적어도 2007년도 중반까지 유지될 것으로 예상되고 있습니다. 만일 이러한 예상이 그대로 적중
될 경우 변동금리모기지를 선택한 사람들, 특히 이자율이 재조정되어짐으로써 모기지 상환부담이 가중되고 있는 사람들에게는 매우 긍정적인 소식이 아닐 수 없습니다.

모기지이자율이 주택시장의 붐(Boom)을 유발시킨 촉매제로 작용하였다는 점을 감안시 모기지이자율 자체가 단기적인 측면에서 볼 때 주택경기의 향방을 결정할 것이며 더 나아가 미국경제의 향방에 적지 않은 영향을 미칠 것입니다. 현재 연방은행(Federal Reserve)이 그동안 17번에
걸친 금리인상을 통하여 이미 인플레이션(물가상승)을 억제하기 위한 조치를 취할 만큼 취하였다는 것이 이미 공론화되고 있어 8월중 또 한 번의 금리인상이후 금리인상을 중단할 것으로 예상되고 있습니다.
이처럼 모기지이자율이 더이상 상승하지 않고 7%대미만으로 안정되게 유지될 경우 많은 사람들이 리스크가 상대적으로 적은 고정모기지 프로그램을 계속 이용할 수 있게 될 것이며 모기지 융자가 안정적으로 제공될 경우 주택경기에 매우 긍정적인 요인으로 작용될 것입니다.

현재 주택시장은 날로 늘어나는 주택매물로 인하여 주택매각을 위한 경쟁이 더욱 커져가고 있어 일정부분의 가격조정이 불가피한 실정입니다. 이는 종전보다 다소나마 저렴한 가격에 주택구입이 가능하다는 것이며 이러한 현상은 안정된 모기지이자율과 더불어 주택구매의 잠재수요
를 유인하는 요인으로 작용할 것임에 따라 향후 경제상황이 계속 나빠지는 경우라도 주택시장만큼은 안착(Soft Landing)될 수 있을 것이란 희망적인 예측이 가능해집니다.

고정모기지는 융자기간동안 변하지 않은 일정한 금액의 원리금 상환을 보장하므로 상환부담에 대한 예측이 가능하다는 측면에서 상대적으로 안정된 융자프로그램이라고 할 수 있습니다. 그러나 변동모기지의 경우 초기의 일정기간동안은 상대적으로 낮은 이자율이 적용되지만 나중에
는 이자율이 시장상황에 따라 변동되어지게 됩니다. 이는 모기지 융자를 얻은 사람으로써는 어찌할 수 없는, 금융시장에서 유발되는 여러 가지의 요인들로 인하여 스스로는 전혀 예측할 수 없었던 상황에 직면할 수도 있습니다.

10년 만기 국채의 수익률과 연동하여 움직이는 고정 모기지와는 달리 변동모기지의 이자율은 단기금리에 영향을 받게 됩니다. 단기금리의 경우 그동안 연방은행의 금리인상조치에 따라 0.25%씩 17번에 걸쳐 인상된 바 있습니다. 따라서 주택 장만 시 모기지 상환부담을 줄이기 위하여 낮은 이자율의 변동모기지를 선택한 사람들의 경우 이자율이 재조정되면서 갑자기 늘어난 상환부담으로 인하여 모기지상환을 연체하는 사례가 늘어나고 있는 상황입니다.

그동안 변동모기지의 이자율이 상승하게 되자 많은 사람들이 예상하지 못한 사태가 발생할 것으로 우려하여 고정모기지로 전환하고 있습니다. 하지만 고정모기지의 이자율 역시 계속 상승함에 따라 고정모기지로의 재융자시 일정한 추가부담을 감수해야 하는 상황 하에서 향후 이자율이 계속 상승할 경우 많은 어려움이 뒤따를 것으로 예상되었습니다. 그러나 고정모기지의 이자율이 보다 안정적인 추세를 유지할 경우 변동모기지를 얻은 사람들에게 ‘고정모기지로의 재융자’라는 안정된 옵션(Option)이 계속 주어질 수 있을 것입니다.