변동 모기지 이자율이 상승하면서 초장기 40년짜리 고정 모기지 신청이 증가하고 있다. 월 페이먼트를 줄이고 이자율 변동에 대한 걱정도 피할 수 있다는 점이 장점이다.

페이먼트 줄이고 이자율 변동 위험도 없고
“어차피 만기까지 안갈 것”… 젊은 층에 인기

40년 짜리 초장기 모기지가 제법 인기를 높여가고 있다. 앞으로 남은 여생보다 더 긴 모기지를 선택하는 사람이 전에는 드물었지만 최근 이자율 상승과 함께 월페이먼트를 조금이라도 줄여야 하는 중간 소득층에 인기다.
새로 집을 사는 바이어들 중에도 쑥 올라간 주택가격 때문에 엄청난 페이먼트와 ‘마음에는 안 들지만 작은 집’ 사이에서 고민하다 페이먼트도 줄이고 마음에 드는 큰 집도 사기 위해 40년짜리를 선택하는 경우도 늘고 있다. 변동 모기지를 택해 이자율 올라가는 걱정을 하는 것 보다는 낫다는 생각도 40년 고정이 늘고 있는 배경이다.
금융산업 리서치 회사인 HSH 어소시에이츠의 키스 검빙거는 “40년 고정 모기지 론이 지난 6-7개월 사이 큰 인기“라며 40년짜리 론이 바이어들의 주택 구매 능력을 증가시켜 주기 때문이라고 설명한다.
재정상태가 빡빡한 가정에서는 30년짜리와 40년짜리 고정 모기지는 부담이 다르다. 30만 달러 모기지를 6.5%로 30년 고정으로 융자받으면 월페이먼트는 1,896달러. 이자율이 같을 경우 40년이면 월페이먼트는 1,756달러가 된다. 그러나 40년 모기지는 이자율이 30년 보다 8분의 1 내지 4분의 1 포인트는 더 높으므로 6.75%가 보다 현실적이다. 이를 적용하면 월 페이먼트는 1,810달러.
30년에서 40년으로 늘려도 기대만큼 차이가 크지는 않지만 40년 모기지는 최근 상당한 인기를 끌고 있다.
지난해 전체 주거용 모기지 2,775조 달러중 아주 작은 부분에 불과할 정도로 아직은 많지 않다. 하지만 이자율이 계속 오르고 집값은 아주 높은 상태가 지속된다면 40년 초장기 모기지가 바이어에 따라서는 유리한 선택이 될 수도 있다고 경제전문가들은 지적한다.
아메리카 모기지 은행 협회의 수석경제분석가 더글러스 던컨은 연방은행이 단기 이자율을 올리면 변동모기지가 줄고 고정 모기지에 대한 관심이 다시 증가하는 것은 과거 주택 붐 기간 동안 일관된 하나의 흐름이었다고 지적하며 “지금이 바로 그런 때“라고 말한다.
40년 모기지라고 하면 한 사람이 40년 동안 같은 모기지에 불입하는 것으로 얼핏 생각되지만 실제로 만기까지 가는 경우는 거의 없다. 한 가정의 평균적인 주택 보유 기간은 7년내지 9년이며 그리고 이자율이 오르고 내림에 따라 사람들은 재융자를 한다.
40년짜리 론을 얻었다고는 하지만 만기까지 불입할 가능성은 매우 희박하므로 당장의 페이먼트 또는 거주하는 기간 동안의 페이먼트만 적으면 된다. 40년 모기지론의 더 큰 레버리지 효과만 이용하면 된다는 생각을 하는 바이어들도 적지 않다.
40년 고정 모기지의 장점은 고정이라는 점. 이자율이 올라가도 걱정이 없다.
그러나 발생하는 이자가 엄청나다는 점은 분명 단점이다. 초기 수년간 내는 페이먼트는 거의 전부가 이자 갚는데 들어가 원금은 거의 줄지 않는다. 30년이나 15년짜리에 비해 에퀴티를 축적하는데 훨씬 장기간이 소요된다.
40년 모기지가 인기를 끄는 주된 이유는 소비자들의 수요가 늘었기 때문이지만 다른 제도적 요인도 있다. 렌더들로부터 모기지를 매입하고 도매로 판매하는 연방 모기지 협회(FNMA)는 지난해 처음으로 40년 론을 매입하기 시작하여 대형 렌더들의 40년 모기지에 대한 관심을 촉발시켰다.
워싱터 뮤추얼의 대변인 사라 가울은 40년 모기지에 대한 고객들의 관심이 아주 높아 지난해부터 롱비치 모기지 유닛을 통해 40년 관련 상품들을 내놓고 있다고 밝혔다.
40년 모기지는 특히 젊은 홈오너들에게 먹혀든다. “5년 뒤면 지금보다 수입도 늘어나 있을 것이고, 집을 팔 때에는 지금과는 전혀 다른 시장이 돼 있을 것이다“. 이런 생각에서 40년 모기지로 후일을 도모한다.

<케빈 손 기자>