임대 계약 양도시 전 사업주 서명 요구
<문> 약 3년 전 사업체를 구입했는데 전 사업주가 갖고 있던 임대 계약을 그대로 양도(Assignment)받았습니다. 전 사업주도 그 이전의 사업주로 부터 동일한 임대 계약을 양도 (Assignment)받았다고 합니다. 현재 약 5년의 기간이 남았고 만료 후 10년을 더 연장할 수 있는 임대 기간 연장권도 있습니다. 개인사정으로 사업체를 처분하려고 에스크로 중인데 건물주가 임대계약을 양도하기 위해서는 전 사업주의 서명을 받아오라고 합니다. 전 사업주는 현재 타주로 이사 가서 행방조차 알 수 없는데, 전 사업주의 서명이 반드시 필요한 것인지 또 건물주가 전사업자의 서명을 요구하는 이유가 무엇인지 알고 싶습니다.
<답> 사업체나 건물을 매입 또는 매각할 때에 사업체 뿐 아니라 건물 임대계약도 함께 이전하게 됩니다. 임대계약을 이전하거나 취득하는 방법에는 크게 세 가지가 있는데 첫째 양도(Assignment), 둘째 재임대(Sublease), 그리고 새 임대계약(New Lease)을 들 수 있습니다. 이때 가장 많이 사용되는 방법이 주로 기존의 임대계약을 그대로 이전받는 양도(Assignment)에 의한 방법입니다. 양도인(Assignor)과 양수인(Assignee)이 양도계약서를 작성하여 서명하고 동시에 건물주의 서면동의를 요구하게 됩니다. 잘 알아둬야 할 사항은 임대계약을 양도했다고 해도 양도인의 책임이 끝나는 것이 아니라 남아있는 잔여 임대 계약 기간에 대해서는 계속해서 연대 책임을 지게 된다는 것입니다.
예를 들면 새로 사업체를 인수한 사람이 렌트를 지불하지 않을 경우 건물주는 양도인인 귀하에게 또는 그 이전에 동일한 계약을 양도한 전 사업주에게도 계속해서 책임을 물을 수 있는 것입니다. 귀하께서 문의하신 내용은 건물주가 전 사업주의 서명을 요구했다는데 이는 임대계약을 양도하기 위해 필요한 사항에 해당되지 않습니다.
통상적으로 현재의 임대계약을 양도하기 위해서는 전사업주의 서명이 필요하지 않으며, 양도인과 양수인, 그리고 건물주의 합의와 서명만 있으면 유효하게 됩니다. 건물이 매매되어 새로운 건물주로 바뀌어도 새로운 건물주는 모든 권리와 의무를 그대로 유지하게 됩니다.
개인적인 계약서와 에스크로의 차이
<문> 친분 있는 사람으로 부터 소규모의 사업체를 인수받으려고 합니다. 상당한 자금을 투자해 설립한 사업체인데 경험이 없어 고전한다며 저에게 인수받을 것을 권유 해왔습니다.
에스크로를 통하면 비용이 들어 에스크로를 통하지 말고 당사자 간 계약만으로 인수인계를 마치자고 합니다.
친분이 있는 사람의 제안이므로 거절하기도 곤란한데 반드시 에스크로를 거쳐야 하는지 조언을 부탁드립니다.
<답> 에스크로를 통해 사업체나 부동산을 구입했을 경우 매매 계약시 등기되어 있거나 에스크로에 청구된 부채 이외의 다른 금액에 대해서 매입자는 책임을 지지 않게 됩니다. 에스크로 담당자는 등기된 채권자에 대해서는 법적 절차에 의해 채무를 변제하고 등기해제를 시키며 또한 등기되지 않은 채권자에 대해서는 사업체 또는 재산매매를 공시하여 채권자로 하여금 공고일로 부터 일정한 기간 이내에 청구권을 행사하도록 요청합니다. 이렇게 정당한 법적 절차와 에스크로를 거쳐 완료된 매매 계약서는 차후에 어떤 채권자가 청구를 해오더라도 매입자의 책임을 면제해주는 효과를 갖게 됩니다.
따라서 어떠한 채권이 존재할지 모르는 상황에서 개인적인 매매 계약만으로 사업체를 인수받는 것은 위험부담이 너무 크다고 하겠습니다.
어떠한 경우라도 에스크로를 통할 것을 권장합니다.
건물과 사업체 매매 계약서 별도 작성
<문> 상업용 건물을 소유하고 있으며 동시에 그곳에서 사업체도 운영 중입니다. 지난달 건물과 사업체 전부를 매각하고자 에스크로를 열었는데 부동산과 사업체가격을 따로 구분하지 않고 합쳐서 하나의 가격으로 결정했습니다. 며칠 후면 계약을 종결해야 하는데 부동산과 사업체 가격 배분에 서로 분쟁이 발생하였습니다. 중개인은 그냥 한 가지 가격으로 끝낼 수 있으니 무조건 서명하라고 하는데 조언을 부탁드립니다.
<답> 사업체와 건물의 매매가 동시에 존재할 경우 별도의 에스크로를 설정하게 됩니다. 왜냐하면 사업체는 동산에 해당하고 건물은 부동산에 해당하기 때문에 소유권이전이나 등기 절차 등이 서로 상이하기 때문입니다. 또한 매매가에서 차지하는 동산과 부동산의 비율에 따라 귀하가 부담해야 하는 양도소득세도 상당한 차이가 있으므로 반드시 에스크로가 종결되기 전에 이에 대한 확인을 해둬야 합니다. 일단 서명을 하면 모든 것을 동의한 것으로 간주되므로 절대 사실 확인을 하기 전에는 서명하면 안됩니다. 에스크로 서류를 지참해 전문가의 도움을 구하는 것이 바람직 할 것 같습니다.
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