셀러가 집을 팔기 전 가장 먼저 확인해야 할 항목은 자신의 ‘에퀴티 밸류’를 점검해 보는 일이다.
셀러로서 당연히 최우선적으로 계산해 보아야 할 일이라고 생각하겠지만, 예상외로 많은 셀러들이 착오를 일으켜 곤경에 처하곤 한다.
최근 어느 한 셀러의 경우를 보면 에스크로 중 갑자기 집을 팔수가 없다고 바이어에게 통보하였다. 그 바이어는 모기지론 준비 등을 완전히 끝내고 에스크로가 클로징되기만을 기다리고 있던 중에 셀러측으로 부터 황당한 연락을 받은 것이다.
셀러의 기막힌 사정은 어느 일정 금액으로 자신의 집을 팔게 될 때 남은 모기지론 금액과 에스크로 클로징비용, 커미션 등 일체의 비용을 지불하고 나서 일부 금액을 손에 쥐고 이사 나갈 수 있다는 계산을 자신의 에이전트로 부터 확인받고 집을 팔아 에스크로를 오픈하였으나, 나중에 알게 된 것은 실제로 집을 매각한 에퀴티 금액으로는 남아있는 모든 융자액과 비용을 감당하기에 부족하다는 사실이었다.
이유를 알아본즉 1차 모기지 외 집을 담보로 꺼내 쓴 다른 융자액들 중에 하나를 빠트렸었기에 셀러가 집을 팔려면 그만큼의 부족한 금액을 별도로 준비해야 한다는 에스크로회사의 기막힌 통보를 받은 것이었다.
결국 잘 진행되던 에스크로를 셀러의 에퀴티 문제로 인하여 셀러가 계약을 취소해야만 하는 경우가 되겠는데, 그것은 셀러 스스로가 ‘순수 에퀴티 밸류’의 점검을 소홀히 했거나, 자신의 에이전트로 부터 철저한 상담을 받지 못한데서 오는 계산 착오가 되겠다.
이때 바이어가 그 집을 꼭 사야겠다고 법적으로 ‘Lis-Pendens’를 걸게 되면 셀러는 크게 불리하게 되며, 만일 바이어가 포기하는 대신에 손실비용과 손해배상 등을 셀러에게 청구한다면 지불해야 하고, 또한 바이어측의 에이전트도 셀러에게 브로커 커미션 등을 청구하게 될 때는 셀러는 복잡한 소송에 휘말릴 수밖에 없어진다.
그러므로 부동산을 매각하려는 셀러로서는 이러한 불미스런 일을 막기 위해서 셀러 자신의 ‘순수 에퀴티 밸류’를 확실하게 파악해 매각후의 재정계획에 차질이 없도록 해야 할 것이며, 셀러의 에이전트 역시 고객의 ‘에퀴티 밸류’를 정확히 계산해주어 순조로운 매매를 진행해 나가야 할 것이다.
참고로 부동산 매각 시 들어가는 비용들을 알아보자면, 1차 모기지론 외 2차, 3차 등 남아있는 모든 융자금액, 에스크로 크로징비용 일체, 밀린 재산세와 걸려있는 모든 린(Lien), 그리고 브로커 커미션과 매매 과정에서 거쳐야하는 터마이트 수리와 집수리 비용 등이 포함된다.
그 외에도 자신의 융자프로그램에 따라 ‘Pre-Payment Penalty’가 걸려있을 수도 있으므로 미리 자신의 모기지 은행들에 미리 확인해 보아야 하며, 개인의 상황에 따라서는 양도소득세 등을 내야하는 경우도 있으므로 사전에 자신의 CPA나 믿을 만한 부동산 전문가와 상담하는 것이 좋다.
아무튼 집을 팔고 사는 과정에서 위와 같은 불상사가 일어난다면 셀러로서는 손해를 볼 수밖에 없게 되므로 사전에 정확한 점검을 해야 하고, 특히 요즈음같이 많은 홈오너들이 주택을 담보로 여러 은행론들을 꺼내 쓰고 있는 상황에서는 ‘홈 에퀴티 밸류’ 계산시에 이들을 하나라도 누락시키지 않도록 주의해야 하겠다.

케니 김

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