한주희 <부동산 컨설턴트>
현대에 들어 자기가 갖고 있는 자본이 충분해도 여러 가지의 사정으로(세금, 자본의 효과적 이용 측면, 정부의 정책적인 간섭) 남의 자본을 빌려서 경제활동을 하는 예는 너무 많습니다. 일례로 기업에서는 대외 지불 준비금 및 사업 예비비가 적잖이 회사 내에 쌓여 있다 하더라도, 현재 운용되고 있는 금융기관의 기업자금 대출의 융통성과 금리가 기업 활동에 미치는 자본상의 이익을 보장하는 효과적 기회비용 조달이 가능하다면, 돈이 있어도 돈을 일부러 빌려다 쓰고 있는 경우는 너무도 많죠.
미국의 경우를 보면, 내가 돈이 많아서 부동산 구입을 하고자 할 때 현금으로 부동산을 구입하는 것은 대단히 위험스런 투자인 것은 독자들께서 잘 알고 계실 것이고, 현금을 많이 보유하고 있다하더라도 경제적인 실익을 따져본다면 응당, 모기지 금융을 이용하여 부동산을 구입, 보유
하다가 적절한 시점(최하 6개월 이상)에 이르러서야 대출금을 상환해야함은 그 사회에서의 기본적 경제투자 상식으로 통하는 것입니다.
이렇듯 금융은 각 개인이 자본이 있던 없던 적절한 이용을 함으로서 제도와 경제적인 실익을 구현할 수 있는 것인데, 문제는 금융조달비용(수수료, 대출금리)이 저평가된 시장 환경에서는 고민할 여건이 적어지는 것에 반해 금리가 변동해 인상되는 시기가 온다면 이 시기에는 경제이
익을 실현하는 것이 열악해짐은 당연한 현상인 것입니다.
특히 부동산 시장에 있어서 금융비용의 부담이 어떠한가에 따라 시장의 기본적 경제사정이 위축되거나 활발해 지거나 하는 직결성이 있음이 현대의 부동산시장의 기본 조건인 것입니다. 잘 아시겠지만 요즘은 미국이나(미국은 앞서 표현한 바대로 모기지를 통한 부동산시장은 떼려야
뗄 수 없는 관계) 한국에서나, 은행의 대출금리가 어떠한 수준인가를 따져 부동산을 계속 보유할지, 팔아야 할지, 사야 할지 말아야 할지를 결정하는 기본 중에 기본 잣대로서 작용 되고 있는 것이 현실입니다.
지난주에 말씀드렸다시피, 금리인상은 대출금을 이용, 부동산을 구입후 보유하고 있는 사람들에게는 결정적인 타격을 줄 수 있는 중요한 현상이므로 정부에서는 실물경제를 이끌어 나가는데 있어 중요한 정책적 수단으로 금리정책을 운용하고 있습니다.
물론, 정부의 정책적 수단으로 이용할 수도 있지만 국제적인 경제상황의 변화로 어쩔 수 없이 국가의 의지와는 상관없이 금리가 변동되거나 안정되거나 할 수도 있을 것입니다. 최근의 세계 무역 자유거래 현상이나 오일생산국의 고유가로 인한 자원 조달시장의 경색으로 각국이 채용하
고 있는 금리정책이 외부로부터 변경을 요구 받는 것도 있을 것입니다.
일본의 경우를 본다면, 1983년부터 거품경제의 조짐이 보였었고 이에 일본정부는 1985년 플라자합의[Plaza Agreement] (1985년 9월 22일 G5가 뉴욕 플라자호텔에서 외환시장 개입에 의한 달러화 강세시정을 결의하였는데 이를 “플라자합의” 라고 한다. 이 합의로 당시 1 달러당(월
평균) 260엔대를 보이던 달러화는 약세로 반전, 1987년 말에는 달러당 123.33엔까지 평가절하 되었다) 이후, 엔고로 인한 수출감소를 회복하기 위해, 5%대의 금리를 87년에는 2.5%로 인하하였고, 이에 따라 넘치는 시중자금은 부동산과 주식시장으로 흘러 들어왔습니다.
결국, 1980년 중후반 양도세 인상과 토지거래 감시정책으로 부동산경기를 진정시키고자 하였지만 부동산 거품은 커질 대로 커지게 되었는데, 1990년 6월 일본 통화 당국의 금리인상이 이루어짐에 따라,(6%) 다음해부터, 부동산과 주식시장은 붕괴되기 시작 하였고 이 현상은 1991년부터, 부동산, 주식시장은 물론, 금융회사의 연쇄부도, 개인파산자들의 증가 등으로 사회 기초질서가 취약하기 시작 하였고, 부동산시장의 경우는 1991년 이후 10년 사이에, 60～80%의 가격이 폭락 하였던 것입니다. 당시에는 미국 내에서도 일본인 개인이나 기업 투자자들이 미국서부의 각 도시를 비롯 남부와 중부, 동부 등지를 막론하고, 원정 투자를 하던 시기였었고, 이 당시 미국의 부동산 경기도 자연 반등하던 시기와 맞물려 있었으나 일본의 본국 경제가 흔들리면서 투자하였던 미국내 부동산등 자본들을 철수하였습니다.
이 경우 미국도 적잖이 몸살을 앓았던 적도 있었음이고, 자본만 빼간 것이 아니라, 일본정부의 잘못된 정책과 급격한 금리 조정은 멀리 미국경제까지 영향을 끼치었고, 미국내 거주하던 일본인들의 숫자도 급격히 감소하는 현상도 있었습니다. 이것은 금리인상의 적절한 타이밍의 선정이 얼마나 중요한지를 보여주는 한 단면인 것 입니다. 현재 미국의 경우 몇 년에 걸쳐 단계적인 금리인상을 지속적으로 하고 있는데 모르긴 몰라도 미국정부도 급격한 금리인상이 사화전반에 끼치고 세계경제에 얼만큼 영향이 있음을 알고 연착륙을 계속해서 시도하는 것이 아닌가 하는 호의적인 느낌입니다.
현재 한국은 미국의 지속작인 금리 인상 여파로 이러지도 못하고 저러지도 못하는 곤란지경에 있는 것 같은데 한국내 부동산시장을 인위적으로 조절코자 하고, 주식시장의 대부분의 투자분을 차지하고 있는 외국계 자본의 급격한 이탈을 방지하기 위해서라도 분명 금리인상은 단행해야 하는 시기임은 틀림없으나 산업전반의 경기가 살아나질 못하고 소비자들의 소비심리가 꽁꽁 얼어붙어 있는 현실을 감안한다면, 금리인상의 시기와 폭의 조절은 한국은행의 어려움을 이해할 수 있는 대목입니다. 다만 대세는 기울어 졌고, 따라서, 금명간 저 금리 시대는 끝날 것이란 점은 예측할 수 있는 시점이므로, 부동산시장의 변화 가능성은 상존하고 있음을 지적코자 하는 것입니다.
