신성호<건축가>

기존의 상업용 건물에 새로운 업종을 구상하여 단순한 내부변경을 하거나, 증축을 계획할 때에, 경우에 따라서는 새로운 C.O.를 요구하는 프로젝트로 분류되기도 하고, 혹은 공사허가만을 받아내어, 비교적 간단히 모든 일을 마무리 할 수 있는 프로젝트로 구분 할 수 있습니다.

가령 일의 분류상 C.O.를 새로이 받아내는 프로젝트를 경험해본 분들이라면, C.O.받기까지 얼마나 큰 인내심을 키워야 하는지를 대부분 공감하셨으리라 봅니다. C.O.가 발행되었는지를 알아보기 위하여 설계사무실에 수십번 씩 전화기를 들어보지만, 기다리라고만 대답할 뿐, 기약 없는
기다림은 계속됩니다.

C.O.의 발행이 지연됨에 따라, C.O.가 조만간 발행 되는 것으로 기대하고, 계약을 맺은 입주자들에게 계약 파기와 같은 최악의 경우로까지 몰고 가게 됩니다. 그것은 C.O. 진행 과정에서 거쳐야 할 여러가지 난관들을 소홀히 다룸으로 인해 발생하게 됩니다.

예를들어 고급음식점을 운영할 건축주의 경우, 하루라도 속히 음식점을 개장할 수 있도록 C.O.를 획득하는 것을 최우선의 목표로 삼을 것입니다. 그러나, Final C.O.를 얻기까지는 여러가지 난관들이 기다리고 있게 됩니다. 먼저 건물주의 도면 승인과정이 하나의 난제로서 작용할 수 있습니다. 즉, 건축주가 고용한 건축설계사는 시청건축과에 도면승인 신청을 할 준비가 다 되어 있더라도, 건물주가 고용한 고문엔지니어의 도면승인 과정이 필요이상 까다롭다면, 문턱에도 가기 전에 좌절하고 말 것입니다.

건물주가 자기의 건물과 기존 입주자를 보호한다는 입장에서는 충분히 이해 할 수 있는 부분이나, 고문엔지니어의 비현실적인 판단으로 인하여 발생할 수 있는 불필요한 손실의 일례입니다.다음으로는 시청건축과의 도면 심사 과정인데, 물론 이곳에서 승인된 도면은 최소한 적용되어야 할 건축법규에 의해서 심사를 마친 신뢰성 있는 도면이지만, 도면심사관(Plan Examiner)의 특성에 따라 도면과 서류를 심사하는 관점이 다양함으로, 추후 있을 준공검사관(Inspector)이 현장과 도면을 대조하는 과정에서, 승인된 도면에 누락된 정보를 추가로 원하는 경우가 발생될 수 있고, 그로 인하여 준공검사 (Inspection)를 통과 못할 수가 있으며, 다음 준공검사를 실행하기까지는 다시 2주에서 한달이라는 기간을 소요하게 되는 것입니다. 이러한 경우는 준공검사관이 시공현장과 도면을 보는 관점에 따라 C.O.의 발행 시기를 다분히 좌우하게 되는 것입니다.

다음에 고려할 만한 요소로는 기존 건물이 이미 만성적으로 갖고 있는 건축위반 기록들로서, Final C.O.를 받기 위해서는 이러한 걸림돌에 대하여, 사전 작업이 필요하며, 이러한 사항들에 대하여 미리 대비를 하지 않으면, 불필요한 작업을 중복하여 처음부터 다시 시작해야 하는 악재로 작용할 수 있습니다.

즉, 프로젝트의 Final C.O.와 관련된 건축위반 사항들에 대해서는 초기 단계부터 그 위반 사항들을 면밀히 검토하여야 하며, 시청건축과에 프로젝트 신청시 벌금(Penalty)문제를 고려하여, 건축위반 사항을 선결할 것인지, 혹은 본 작업에 포함시켜 동행하여 풀어 갈지를 결정하여야 합
니다.

Final C.O.를 얻기 위한 과정 중에 풀어야 할 또 다른 중요한 과제는 기존건물에 이미 신청되어 있는 해결되지 않은 다른 프로젝트들, 즉, 종결(Sign-Off)되지 않은 상태에서 남아있는 미결신청서 (Open Application)들을 처리해야 하는 것입니다.

현실적으로 이러한 미결신청서들은 건물주는 물론, 직접관련 되어 있었던 당사자들인 건축주와 건축설계사 조차도 일을 마무리하기는 이미 시기를 놓친 프로젝트들이 대부분입니다. 이러한 경우에는 먼저 해당 건축설계사로 하여금 시정요청을 하여야 하지만, 시정이 불가능할 경우에는 각각의 미결 신청서들을 점검하여, 시공이 완료되었는지 여부에 따라, 시공이 완료된 것은 준공검사를 받아 종결을 지어야 하며, 시공이 되지 않은 신청서는 시청건축과의 재가를 받아 철회(Withdrawal) 하여야 합니다.

이렇듯 Final C.O.를 받기위해서는 여러 분야에서 완전한 상태를 요구하고 있고, 예상치 못한 변수도 작용하기 때문에, C.O.가 나오는 시점을 정확하게 판단하기란 그리 쉬운 일이 아니라 볼 수 있읍니다. 그러나, 모든 예상할 수 있는 부분에 대하여 면밀한 분석을 통하여, 건축주, 건축설계사, 시공업체가 한마음이 되어 추진하면서 혹시라도 발생할 돌발 상황에도 만전을 기한다면, Final C.O.를 용이하게 얻을 수있는 완전한 작품을 만들 수 있으리라 믿습니다.