고진성

연방은행(Federal Reserve)은 모기지 금리와 같은 장기채권 이자율을 인상시키기 위한 방편으로 작년 6월 이래 9번에 걸쳐 단기금리를 인상시키는 조치를 단행하였으나 별다른 효과 없이 장기금리는 여전히 매우 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

예를 들어 5년 변동 모기지(5/1 ARM)란 5년 동안 이자율이 고정되며 5년이 지난 시점부터 변동이자율을 적용받는 하이브리드(혼합형)모기지인 바 30년 고정 모기지에 비해 이자율은 현재 약 0.5%정도가 낮습니다.
이렇듯 고정 모기지와 변동 모기지 이자율간의 차이가 현저하게 줄어든, 이른바 “Flat Yield Curve”현상이 발생하자 고정 모기지의 신청은 늘어나고 있는 반면 변동 모기지에 대한 선호도는 다소 줄어들고 있는 것으로 나타나고 있습니다. 즉 30년 고정 모기지를 조금 비싼 이자율로 얻을 수 있는 데 굳이 5년 변동 모기지를 얻을 이유가 없는 것이 아니냐는 생각을 갖게 된다는 것입니다.

모기지 은행연합회(MBA)의 조사에 따르면 지난주 변동 모기지의 신청은 총 모기지 신청의 30.7%정도를 차지하였다고 합니다. 이는 지난 3월중 변동 모기지의 신청이 총 모기지 신청의 36.6%였던 것을 감안하면 고정 모기지에 대한 선호도가 크게 증가한 것을 의미합니다. 또한 지난 1-2년 동안 변동 모기지를 선택한 사람들 중 많은 사람들이 향후 이자율의 인상을 고려하여 보다 안정된 고정 이자 모기지로 리파이낸스(재융자)하였음을 나타내 주고 있습니다.

현재 모기지 이자율의 추세 및 주택시장 동향을 전반적인 경제상황에 비추어 볼 때 주택장만을 위하여 모기지를 얻을 경우 염두에 두어야 할 사항은 앞으로 모기지 이자율이 크게 인상될 가능성이 높다는 것입니다. 모기지 이자율을 일정부분 인상시킴으로써 심각한 가격버블의 양상을 띠고 있는 주택시장을 어느 정도 안정시키겠다는 것이 연방은행(Fed)의 입장이며 이에 따라 단기금리를 계속 인상하여 왔으며 향후에도 계속 인상시킬 것으로 예상됩니다.

그러나 Fed의 이러한 단기금의 인상조치에도 불구하고 고정 이자 모기지는 오히려 하락하는 반면 단기금리의 변화에 직간접적으로 영향을 받는 변동 이자 모기지와의 이자율 격차가 줄어드는 현상을 나타내고 있습니다. 이러한 상황에서 주택을 장만하는 사람들은 고정 이자 모기지를 선택하는 것이 매우 현명한 방법일 것입니다.

대부분의 경우 자신의 주택거주 예상기간을 고려하여 모기지를 선택하도록 권유를 받습니다. 예를 들어 향후 5년 정도만 해당 주택에 거주할 것으로 예상한다면 5년 변동 모기지를 선택합니다. 이러한 입장은 자신의 거주기간을 고려하여 이에 따라 낮은 이자율의 모기지상 품을 선택한다는 면에서 매우 합리적인 결정으로 여겨집니다. 그러나 향후 몇 년 사이에 이자율이 치솟을 가능성이 높다는 것을 전제로 할 경우 과연 변동 모기지의 선택이 합리적일 것인가는 의문시됩니다.

예를 들어 30만 달러짜리 모기지를 얻는 경우 30년 고정 모기지의 경우 5.5%로써 월상환액은 1,703.37인 반면 5년 변동 모기지의 이자율은 5%로써 이에 따른 월상환액은 1,610달러46센트입니다. 5년 변동 모기지를 선택하면 매월 92달러91센트 정도 적은 금액을 상환함에 따라 향후 5년 동안 총 5,574달러60센트를 절약하게 됩니다. 그러나 만일 이자율의 인상에 따라 당시 이자율이 8%가 될 경우 5년 변동 모기지의 월상환액은 종전보다 무려 37%가 오른 2,201달러29센트를 상환해야 하며 이후에도 계속 이자율이 오를 경우 월상환부담은 더욱 증가하게 됩니다.

5년 정도의 거주기간을 예상하고 변동 모기지를 선택한 사람의 경우 5년 후 모기지 이자율이 크게 인상되었을 경우 이사를 하거나 하지 않거나 어떨 수 없이 그 당시의 높은 모기지 이자율을 감당해야 하는 반면 고정 이자 모기지를 선택한 경우에는 낮은 이자율의 모기지를 계속 보유할 수 있는 선택의 권한을 가질 수 있게 됩니다. 향후 5년간 5-6천 달러정도의 금액을 절약하기 위하여 난감한 상황에 직면할 위험은 없는지 충분히 고려한 후 모기지 상품을 선택하시기 바랍니다.