주택시장 거품 아니다
최근 몇 년간 유례없는 상승세를 나타내고 있는 미국 주택가격에 거품이 끼지 않았다는 분석이 나왔다. 이같은 부동산 호황은 단순히 저금리에 기인한 것이 아니라 인구 구성, 세금, 재산, 각종 규제, 경제상황, 원자재 가격 등 여러 다양한 요인들이 복합적으로 작용한 결과라는 것.

클레이모어 어드바이저스의 최고 투자책임자(CIO) 브라이언 웨스버리는 아시안 월스트리트저널에 기고문을 게재하고 미국 부동산시장은 거품이 아니며 거듭되는 금리인상에도 불구하고 부동산 호황 기조가 변하지도 않을 것이라고 주장했다.

웨스버리는 인구 구성과 세금, 부자되기 열풍 등이 부동산 시장에 어떤 식으로 영향을 미쳤는지 이해해야 한다며 부동산 호황에는 충분한 근거가 있다고 강조했다. 그는 또 앞으로 10~20년간 미국 인구 구조 상 주택보유 성향이 높은 고령층 비중이 꾸준히 늘
어날 것이라며 미국 전역의 부동산 시장에 버블이 존재한다고 보긴 어렵다고 말했다. 다음은 그가 제시한 미국 주택가격의 여러 상승 이유들이다.

◇인구 구성
현재 미국의 50세~64세 국민 중 약 80%가 주택을 소유하고 있다. 35세~49세의 국민 70.6%도 주택 보유자다. 50세~64세 국민 중 주택보유자 수는 지난 96년 353만명에서 2005년 현재 494만명으로 대폭 증가했다.
나이가 많을수록 주택보유 성향이 커지고 실제 주택보유자의 비율이 높다는 점도 주목할 필요가 있다. 베이비 붐 세대들의 은퇴가 눈앞에 다가온 지금 미국 전체 인구 중 주택보유자의 비율은 더욱 증가할 것이 분명하다.

◇세금
세금 체계도 부동산 호황을 부추기고 있다. 클린턴 2기 집권기인 97년에는 부부가 최소 2년 거주하고 주택을 매도할 경우 면세 혜택이 50만달러에 달했다. 모기지 대출에 따른 세금 공제까지 감안할 경우 주택 구입이 가장 많은 절세 효과를 누릴 수 있는 투자 상품이었던 셈이다.

◇금리와 미국의 통화정책
FRB는 닷컴 버블이 꺼진 후 디플레이션 압력을 상쇄하기 위해 2001년부터 무려 11차례에 걸쳐 금리 인하를 단행했다. 그 결과 미국 연방기금금리는 2차 대전 이후 최저치인 1%까지 떨어졌다. 소비자물가를 감안할 때 미국의 실질 금리는 상당기간 마이너스 수준을 유지한 셈이다.

◇원자재 가격과 미국 경제 상황
90년대 주식시장 버블과 현재 시점을 비교하는 것도 옳지 않다. 주식시장에 `비이성적 과열`이 발생했던 90년대에는 금값이 떨어졌고 디플레이션 압력이 존재했다. 그러나 현재 국제 금값은
고공행진을 기록하고 있으며 미국 경제는 인플레이션 압력에 노출된 상태다. 지금은 90년대 후반이 결코 아니다.