홍유미 변호사
지난 수년사이 집값이 많이 올랐다. 특히 플러싱, 베이사이드, 화잇스톤 등 한인선호지역의 집값은 평균 거의 두 배 가까이 오른 느낌이다. 집값이 빠르게 상상함에 따라 주택구입 희망자의 상당수가 단독주택 구입을 포기했다. 이들은 차선책으로 콘도나 코압같은 공동주거 형태의 집
구입에 눈을 돌렸다.
그러나 코압은 좋은 코압일수록 구입 및 입주가 까다롭다. 구입자금출처, 지난 수년간 일정기준 이상의 소득세 납부근거등 많은 자료를 요구한다. 또한 은행융자도 단독주택이나 콘도에 비해 힘들고 이자도 높다. 따라서 많은 한인들이 상대적으로 낮은 가격임에도 불구하고 코압구
입을 기피한다.
결국 콘도가 단독주택의 대안으로 부상한다. 하지만 뜻밖에도 많은 사람들이 콘도와 같은 공동주거형태의 소유와 유지에 대해 정확한 이해를 하지 못하고 있다. 콘도의 소유와 유지는 쉽게 말해서 한국의 아파트 구입 및 유지와 거의 유사하다. 물론 20-30층 규모의 고층건물에서부터 타운하우스 형태의 콘도, 또는 연립주택형태까지 외관상 콘도의 형태는 다양하다.
콘도는 각 유니트(Unit)에 대해 구입자가 직접 소유권을 가진다. 그러나 건물이나 단지 내 또는 주변에 항상 공유지가 있다.
건물의 외벽, 지붕, 엘리베이터, 드라이브 웨이 (진입로), 로비, 공통세탁장 공간, 복도, 비상구, 화단등은 모든 소유주들이 공동으로 소유권을 가짐과 함께, 공동관리의 책임을 진다. 소위 관리비란 이를 유지하기 위한 비용이다. 콘도는 관리비를 걷어 부동산전문관리회사나 개
인에 관리를 위탁하거나, 또는 콘도가 자체로 구성한 관리위원회를 통해 관리한다. 건물 또는 단지 전체의 기본적 보험료, 쓰레기 처리비용, 공용면적의 냉난방등도 관리비에서 지불된다.
수년전 플러싱에서 160여 가구가 거주하는 고층 콘도건물에 문제가 발생했다. 어떤 원인에서 인지 건물외벽에 심각한 균열이 생겼고, 고층에는 바닥에 일부 붕괴현상이 발생했다.
뉴욕시 건물국은 거주민 안전을 위하여 주민들을 소개시키고, 건물을 폐쇄했다. 건물 전체를 보수해야 된다는 것은 누구나 알 수 있었다. 그런데 누가 어떤 돈으로 어떻게 보수를 해야하는지를 콘도 소유자들이 제대로 이해하지 못했다. 이들은 “10년도 안된 건물에 하자가 생겼으니 집주인(Landlord)이 수리하고 보상해야 된다”고 이구동성으로 떠들었다. 근
본적 소유관계를 잘못이해 한 예다. 과연 누가 건물주인가?
콘도를 시공하고 분양한 건축회사는 더 이상 건물주가 아니다. 그러나 주민들은 건축회사와 분양 회사가 아직도 건물주라고 믿고 있었다. 이것은 잘못된 생각이다. 바로 160가구 소유주 모두가 이 건물의 공동소유주였다. 따라서 건물 전체에 하자가 생기면 이들 모두가 공동책임
을 진다. 그렇다면 수백만달러에 달하는 보수비용도 바로 이들의 책임이다. 가구당 수만달러의 예상외 추가 관리비가 발생한 것이다. 그러나 소유주들은 이 사실을 제대로 이해하고 받아들이려하지 않았다. 계속해서 “누군가의 책임”과 원론적 주장만 반복했다. 그 “누군가”가
구체적으로, 그리고 법적으로 “누구인지”는 알려고 하지 않았다.
3-4층 규모에 20-30가구의 소규모 콘돈도 있다. 건물에 설치된 유일한 엘리베이터가 고장났다.
새 엘리베이터 설치는 수십만달러이상의 비용이 요구됐다. 이 문제를 상담한 콘도 소유주는
역시 “건물주의 책임이 아니냐”고 반문했다. 바로 당신이 책임을 져야하는 건물주중 한명 이라고 설명했으나 쉽게 납득하지 못했다. 그리고는 “평소에 몇백달러씩 관리비를 받아갔는데 왜 더 내야되냐”는 질문이 나왔다.
답은 간단하다. 수리를 하려면 돈이 필요하고 그 돈은 공동 건물주인 유니트 소유주들의 책임이다. 관련회사는 평소 거두어들이는 관리비 이내에서만 하자보수공사를 할 수 있다. 초과 예산은 관리회사가 해결할 문제가 아니다. 관리회사는 돈이 마련되면 적절한 업자를 찾아 보수공사만 할 뿐이다.
물론 콘도는 평소 건물 외부 또는 공유면적에 대한 관리를 소유주가 직접 하지 않는다는 편리함이 있다. 따라서 일정 액수의 관리비를 내는 것이다. 그러나 예상을 넘어서는 대규모 또는 심각한 하자가 발생하면, 일상적 관리비로 이를 충당할 수 없기 때문에 추가 비용은 내야하는
부담이 있다. 자주 생기는 일은 아니지만 종종 발생한다. 특히 소규모 콘도의 경우, 이 비용이 예상을 뛰어넘는 액수도 될 수 있어 소유주들을 당황시킨다. 여하튼 내집 마련과 유지는 항상 신경쓰이는 일이다.
