PMI는 주택 자체를 커버하기 위해 필요한 주택보험(Hazard Insurance)과는 전혀 별개의 보험으로써 주택융자를 내준 은행이 20% 미만의 다운페이를 하는 경우에 융자금 자체를 보호받기 위해 가입시키는 일종의 강제보험이다.
이러한 모기지 보험의 보험기간은 1년 단위로 매년 갱신되며 보험료 산정은 주택가 대비 융자금의 비율을 나타내는 LTV (Loan To Value) 기준 수치에 따라 달라져서 다운페이가 적으면 적을수록 높아지며 또한 변동과 고정 등의 융자 프로그램에 따라서도 달라지며 변동의 경우가 고정인 경우보다 높은 보험료를 지불하게 된다.
모기지 보험이 발생되는 경우들의 평균을 근거로 대략 그 중간선을 들자면 융자금의 0.65% 안팎으로 보면 적당하다.
이를 근거로 계산하면 PMI가 강제 적용되는 융자 신청자의 융자금이 30만달러인 경우 평균 1,950달러 안팎의 모기지 보험료를 1년 보험료로 지불해야 하므로 매월 융자 페이먼트와 함께 163달러 정도를 추가로 지불하게 된다.
모기지 이자와는 달리 전혀 세금 공제혜택을 받을 수 없는 이러한 모기지 보험을 더 이상 지불치 않기 위해서는 주택가격이 보험을 해제할 수 있을 만큼의 폭으로 올랐을 때 가능하며 이러한 경우라도 기존의 은행을 교체하는 재융자가 아닐 경우엔 1년 동안은 해제가 불가능하다.
이런 모기지 보험을 주택 매입시부터 지불하지 않기 위해서는 ‘피기백 (Piggy Back)’이라는 융자 프로그램을 활용하여 1차 융자를 80%의 LTV로 맞추어 2차 융자를 동시에 받는 방법이 가능하며 또 다른 방법으로 고정 프로그램에서는 이자율을 높이고 변동 프로그램에서는 마진을 높여서 보험을 면제받을 수 있다.
그렇다면 과연 PMI를 내고 전체 융자금을 하나의 이자율로 하는 경우와 PMI를 내지 않기 위해 이자율이 높은 2차 융자를 동시에 받는다든지 전체 융자금을 1차 융자 하나로 얻되 이자율을 높이는 경우 중 어느 것이 더 유리한가?
해답은 주택가격의 예상 상승률과 기존의 이자율 상황에 따라 달라진다. 주택가격이 상승할 기세가 보이지 않는 시기라면 피기백 프로그램을 이용해서 차후에 2차 융자금을 갚아 PMI 없이 1차만 유지하도록 하는 것이 유리하며 상승세가 현저히 예견되거나 기존의 이자율이 좋은 상태에서 가까운 몇년 안에 2차를 별도로 갚을 기회가 없을 듯 싶으면 차라리 당분간 모기지 보험료를 지불하더라도 전체 융자금을 1차 하나로만 얻는 것이 더 유리할 수도 있다.
주택가격의 상승세와 모기지 이자율 모두가 역사상 가장 좋은 환경을 유지하고 있는 요즘은 굳이 어떤 방법을 선택하더라도 무방하다. 최근엔 매입 후 1년도 안된 이들 조차 PMI도 없애고 이자도 낮추는 재융자가 가능할 정도로 최상의 환경이 제공되고 있음을 상기해야 할 듯 싶다. (213)792-5133

제이 명 <키웨이 파이낸스 대표>